別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
島田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
島田 5-4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.
鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島田市金谷上十五軒１９９３番２外
 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅が多い
既成の近隣商業地域
 南東15m国道 水道 金谷

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   650 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 日用品店舗を中心とした旧来
からの既成の近隣商業地域		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ金谷駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性が低い近隣商業地であるが、格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。地価については
需要が弱い状況が続いており、下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の商業地域及びその周辺地域である。需要者は同一需給圏内の個人及び法人事業者が中心である
。旧来からの商業地域で空店舗も多く見られ、商況が停滞している地域である。郊外型の大型商業施設に客足が流れ、
繁華性が低く需要は弱含みである。土地取引が非常に少ない地域であり、取引の中心となる価格帯は見出せない状況に
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性が低く、土地価格に見合う賃料が得られないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は
同一需給圏内の類似地域における規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　島田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.6]		 [100.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金谷地区は人口が減少傾向で、中心部の繁華
性も低く、不動産需要は弱含みである。



空店舗が多く見られる旧来からの商業地域で
、郊外部の大型商業地域に顧客が流出し、繁
華性が低下している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 島田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-1172		 島田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-302		 島田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m国道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-1112		 島田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西3.5m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,160)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
43,554 		 100
[ 100.0]
43,554 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,600 
b (　           ) 
45,082  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,496 		 100
[  98.0]
45,404 
45,400 
c (　           ) 
22,697  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.2]
29,165 		 100
[  63.6]
45,857 
45,900 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,600 円／㎡]  



島田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,361,810 
692,035 
2,669,775 
2,499,270 
170,505 		 （　0.9504）
162,048 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,447,830 円　　　　（　     19,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
島田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   175 ㎡      6.5 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の店舗併用住宅のため１階フロア貸し、２階はファミリータイプ平均専有面積４９．５㎡を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,791 
167,459 		 6.0  1,004,754 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,250 
123,750 		 2.0  247,500 
1.0  123,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
87.5 
192.50 

291,209 		 1,252,254 
123,750 
⑨年額支払賃料        291,209 円　×　12ヶ月　＝　       3,494,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,494,508 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,319,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,252,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,896 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          123,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          30,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,361,810 円　　　　（　        19,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
島田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,500 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,835 円  　　　        3,494,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      311,900 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         692,035 円　（　　　　　　         3,954 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,499,270 円  
（　　　　　        14,282 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,361,810 円      
②総費用 692,035 円      
③純収益　①－② 2,669,775 円      
④建物等に帰属する純収益 2,499,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 170,505 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          926 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,447,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 島田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島田市金谷上十五軒１９９３番２
 0809000137761-0000
2 　島田市金谷上十五軒１９９３番５
 0809000137763-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
島田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
島田 5-4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.
鑑定評価額 7,790,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 島田市金谷上十五軒１９９３番２外
 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅が多い
既成の近隣商業地域
 南東15m国道 水道 金谷

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   650 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ金谷駅北東方

750m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の回復する地域要因の変動は見込めないので、当面は現況を維持すると予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の商業地域一円である。需要層は旧金谷町内に地縁性のある地元事業者が中心となる。ＪＲ金谷
駅前を起点とした古くからの商店街で、間口狭小・奥行長大の画地が連なり、大きな商業施設の進出は期待できず、繁
華性の向上は見込めない。画地形状等より住宅地としても需要も期待できない。近隣地域の取引は非常に少なく、需要
の中心となる価格帯は、見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用目的の取引が主であるが、金谷駅に近いことから収益価格を試算したが、空き家が散見され、賃貸需
要自体が低く、さらに、収益性はさほど重視されず、取引市場での成約価格を指標に価格水準が形成される地域である
と判断されることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討
も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　島田 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[168.6]		 [100.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧金谷町の宅地需要は、第２東名島田金谷Ｉ
Ｃ付近を除き、全般的に弱い。



価格水準に影響を与えるような地域要因の変
動は見あたらない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 島田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７Ｋ２２
０３
-302		 島田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m国道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b Ｒ７Ｋ２２
０３
-352		 島田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m私道、
中間画地
（都） １中専

(60,150)
c Ｒ７Ｋ２２
０３
-1172		 島田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,082  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,496 		 100
[  98.0]
45,404 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,400 
b (　           ) 
34,881  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
36,846 		 100
[  82.1]
44,879 
44,900 
c (　           ) 
28,707  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
43,554 		 100
[ 100.0]
43,554 
43,600 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,500 円／㎡]  



島田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,339,308 
686,728 
2,652,580 
2,478,840 
173,740 		 （　0.9504）
165,122 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      3,513,234 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
島田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   175 ㎡      8.5 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階住宅ファミリータイプ２戸で平均専有面積４９．５㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,770 
165,495 		 6.0  992,970 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
1,250 
123,750 		 2.0  247,500 
1.0  123,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
87.5 
192.50 

289,245 		 1,240,470 
123,750 
⑨年額支払賃料        289,245 円　×　12ヶ月　＝　       3,470,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,470,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       173,547 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,297,393 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,240,470 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          123,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          30,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,339,308 円　　　　（　        19,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
島田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,000 円  　　　　     36,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,128 円  　　　        3,470,940　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,400 円  　　　　     36,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,400 円  　　　　     36,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,728 円　（　　　　　　         3,924 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,478,840 円  
（　　　　　        14,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,339,308 円      
②総費用 686,728 円      
③純収益　①－② 2,652,580 円      
④建物等に帰属する純収益 2,478,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 173,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,122 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,513,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 島田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　島田市金谷上十五軒１９９３番２
 0809000137761-0000
2 　島田市金谷上十五軒１９９３番５
 0809000137763-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考