令和7年1月10日　提出 島田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 7,900,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市金谷泉町１１２３番８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道 新金谷 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新金谷駅周辺の旧金谷町中心 部に位置する住宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大井川鐡道大井川本線 　新金谷駅西方 330m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既成住宅地域で、格別の変動要因もないことから現状を維持していくと予測する。地価は 、人口が減少傾向にあり需要が弱いことから下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域である。需要者は旧金谷町の居住者が多く、３０代から４０代のサラリーマンを中心 とした第一次取得者層である。新金谷駅周辺は付近で区画整理事業、農地の宅地転用等による宅地供給が多い地域であ るが、人口が減少傾向で他の地域からの転入者も少なく需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は総額で８００ 万円から１，２００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅の建築を目的とした取引は少なく、画地規模も小さいことから収益 価格は試算しなかった。主たる需要者は、自己使用目的の個人が中心であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地 価相場を参考に取引される。したがって、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、同一需給圏内の需給動向に も留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金谷地区は人口が減少傾向で、中心部の繁華 性も低く、不動産需要は弱含みである。 旧金谷町中心部近くの住宅地域で、区画整理 等による宅地の供給も多くみられ、地価は下 落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％