鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
伊東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　中村　京

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市静海町５６２番｢静海町８－２｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）津波災害警戒区域高度2種最高21m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m国道	水道、ガス、下水	伊東 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 307 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

伊東駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
高度2種最高21m
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

国道１３５号バイパス沿いの路線商業地域であるが、特段の変動要因はないため暫くは現状のまま推移すると予
測する。需要が弱く、地価も下落基調が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持
つ法人及び個人業者が中心である。近隣地域は国道沿いに形成されているが、店舗間の競争は厳しく、既存の土産物店
や水産加工業者等の土地利用が見られ、飲食、物販チェーン等の店舗の集積度は低く、沿道商業地としての需要は弱い
。市場の中心価格帯は、規模、用途等により取引価格が大きく異なり、幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地において散見される貸店舗等は既存地主の遊休地活用によるものであり、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格の査定に当たっては路線商業地の事例を中心に採用し、要
因比較は適切に行っており、得られた価格の精度は高い。取引の中心は自用目的であるため、市場取引の実勢を反映す
る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,100 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[115.2]

[100.0]
100

77,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化、地元産業の停滞、勤
労者世帯の所得伸び悩み等から不動産需要は
利便性等の良い一部地域、別荘地等を除き、
弱い傾向にある。

商業施設の集積度が低い国道沿いの商業地域
にあって、商業背後地は人口減少傾向にあり
、需要が弱い状況に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.2
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -430	伊東市		建付地	（　）	不整形	北東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	７Ｋ第１ -409	伊東市		建付地	（　）	不整形	西22m国道、中間画地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,300)
c	７Ｋ第１ -408	伊東市		更地	（　）	長方形	南東14.5m市道、北東4m、角地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,300)
d	７Ｋ第１ -437	伊東市		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (90,400)
e	７Ｋ第１ -483	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南6m、角地		（都）近商高度2種最高21m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	83,256	100 [ 108.2]	76,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,900
b	(　 ) 100,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	102,948	100 [ 98.1]	104,942		105,000
c	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	100,047	100 [ 123.7]	80,879		80,900
d	(　 ) 109,331	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,675	100 [ 138.4]	78,522		78,500
e	(　 ) 80,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,510	100 [ 98.0]	80,112		80,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +6.7	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

伊東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,515,485	1,843,772	7,671,713	7,109,400	562,313	（　0.9490） 533,635	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,353,936 円　　　　（　 37,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防津波災害警戒区域高度2種最高21m	90 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３階は２ＤＫ×８戸、平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,210	331,500	3.0	994,500
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	200.00	85.0	170.00	1,555	264,350	2.0	528,700
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	81.7	490.00		860,200		2,051,900
								0

⑨年額支払賃料	860,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,322,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,322,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 825,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,496,608 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,051,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,515,485 円　　　　（　 30,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,216 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	102,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	309,672 円	10,322,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,843,772 円　（　　　　　　 6,006 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,109,400 円（　　　　　 23,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,515,485 円
②総費用	1,843,772 円
③純収益　①－②	7,671,713 円
④建物等に帰属する純収益	7,109,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	562,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	533,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,353,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市静海町５６２番	0816005088690-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月7日　提出
伊東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-3

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　塚本　潤子

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市静海町５６２番｢静海町８－２｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）津波災害警戒区域高度2種最高21m (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	北東20m国道	水道、ガス、下水	伊東 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

伊東駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
津波災害警戒区域
高度2種最高21m

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の終息傾向を受けて観光客数は回復傾向となっているものの、近隣地域周辺では特段の変化は見受けら
れない。当面は現状維持程度で、地価は軟調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に熱海市等の周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地元中小企業、個人事業者である
が、幹線道路沿いではチェーン展開の小売や飲食店舗等の需要も認められる。コロナ禍の終息傾向を受けて観光客数は
回復傾向となっているものの、駐車場の確保が困難な画地規模が小さい既存の店舗用地については需要は弱い傾向が続
いている。取引の中心となる価格帯は用途、目的により異なり把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域を含む周辺商業地域は低層の店舗、事業所が中心の路線商業地域であり高度利用している土地は少ない。また
、賃料総額の上限もあって収益価格は比準価格に比較して低位に求められた。近隣地域では土地の取引に当たっては自
用目的が中心であり、収益目的での取引は一般的ではない。従って、実証性に優る比準価格を標準として収益価格は参
考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,100 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[114.7]

[100.0]
100

77,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の終息傾向を受け観光客数は回復傾
向であるが、恩恵を受けられる商業地や観光
地と、低迷が続く地域との二極化が認められ
る。

交通量の多い国道沿いに位置するため観光客
数の回復傾向の恩恵は認められる地域である
ものの、地価への影響は未だ弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -214	伊東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南4m、角地		（都）近商高度2種最高21m 津波災害警戒区域 (100,200)
b	７Ｋ第１ -408	伊東市		更地	（　）	長方形	南東14.5m市道、北東4m、角地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,300)
c	７Ｋ第１ -406	伊東市		底地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）商業高度3種最高31m (90,400)
d	７Ｋ第１ -215	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m市道、南東2m、二方路		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,692	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 87.0]	100 [ 103.0]	51,793	100 [ 74.8]	69,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,200
b	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	100,047	100 [ 121.9]	82,073		82,100
c	(　 45,206) 64,500	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,307	100 [ 79.4]	80,991		81,000
d	(　 ) 77,817	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	78,053	100 [ 103.7]	75,268		75,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

伊東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,504,987	1,843,430	7,661,557	7,109,400	552,157	（　0.9490） 523,997	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,148,872 円　　　　（　 36,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防津波災害警戒区域高度2種最高21m	90 ％	200 ％	200 ％	307 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗。２～３階共同住宅、各階２ＤＫ×８戸、平均専有面積約４２．５㎡。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,215	332,250	3.0	996,750
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	200.00	85.0	170.00	1,550	263,500	2.0	527,000
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	81.7	490.00		859,250		2,050,750
								0

⑨年額支払賃料	859,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,311,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,311,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 824,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,486,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,050,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,504,987 円　　　　（　 30,961 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,221 円/㎡　月額支払賃料（　 2,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	102,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	309,330 円	10,311,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 867,000 円	102,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	102,000 円	102,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,843,430 円　（　　　　　　 6,005 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	102,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,109,400 円（　　　　　 23,158 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,504,987 円
②総費用	1,843,430 円
③純収益　①－②	7,661,557 円
④建物等に帰属する純収益	7,109,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	552,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,148,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市静海町５６２番	0816005088690-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考