鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
伊東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　深澤　竜介

TEL.

鑑定評価額

9,110,000 円

１㎡当たりの価格

68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市幸町４７６番２０外｢幸町４－１３｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	店舗、事務所、アパート等が混在する商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	伊東 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

伊東駅南方

800m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商店街であり、経営者の高齢化や大型店への顧客流出により、衰退傾向は続いており、今後は住宅等
の利用が増えて、混在していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市内の近隣商業地域である。需要者の中心は地元企業及び地元に地縁を有する個人が大半である。市
街からの転入者はいるものの市内全体では、人口減少や購買層の高齢化により、いわゆる観光客対象でない地域の購買
力は落ちており、発展性に乏しい。長期的に下落傾向で推移している一方、近隣地域における成約事例はまれで、需要
の中心となる価格帯は見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。伊東市内の商業地の４事例を採用し適正に補修正を行った比準価
格は信頼性があり、その精度は高い。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、長期間の空き店舗も周囲にはあ
り、賃貸市場は頭打ちの傾向にあり、低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価
格を参考に、代表標準地との検討を踏まえつつ、適性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,100 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[129.5]

[100.0]
100

68,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊東市の観光業はコロナ禍から回復しつつあ
るが、雇用環境は改善しておらず宅地需要は
減退している。

団体客の減少・大型店舗の出店等により、顧
客流出し、衰退傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -401	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		（都）近商高度2種最高21m 津波災害警戒区域 (90,200)
b	７Ｋ第１ -431	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東5m、角地		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,360)
c	７Ｋ第１ -402	伊東市		底地	（　）	ほぼ長方形	北10.1m市道、東5.5m、角地		（都）近商高度2種最高21m 津波災害警戒区域 (90,200)
d	７Ｋ第１ -433	伊東市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,918	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	53,643	100 [ 76.6]	70,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 56,184	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,348	100 [ 80.0]	66,685		66,700
c	(　 26,566) 63,127	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 119.6]	51,884	100 [ 76.6]	67,734		67,700
d	(　 ) 72,003	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	70,307	100 [ 101.0]	69,611		69,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +19.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

伊東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適切な造成事例の収集が行えないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,324,215	855,854	3,468,361	3,310,750	157,611	（　0.9490） 149,573	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,182,404 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	133 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸、２～３階１ＬＤＫ（３８㎡）×２×２

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

規模・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	2,195	156,394	3.0	469,182
							0.0	0
一括 2～ 3	住宅	190.00	80.0	152.00	1,600	243,200	2.0	486,400
							0.0	0
～

～

～

計		285.00	78.3	223.25		399,594		955,582
								0

⑨年額支払賃料	399,594 円　×　12ヶ月　＝　 4,795,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,795,128 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 479,513 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,315,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	955,582 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,324,215 円　　　　（　 32,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,000 円	47,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,854 円	4,795,128　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 403,700 円	47,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,500 円	47,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,854 円　（　　　　　　 6,435 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,310,750 円（　　　　　 24,893 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,324,215 円
②総費用	855,854 円
③純収益　①－②	3,468,361 円
④建物等に帰属する純収益	3,310,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	157,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,182,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市幸町４７６番２０	0816005086965-0000
2	伊東市幸町４７６番２１	0816005086966-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
伊東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　中村　京

TEL.

鑑定評価額

9,100,000 円

１㎡当たりの価格

68,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市幸町４７６番２０外｢幸町４－１３｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	台形 1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	店舗、事務所、アパート等が混在する商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	伊東 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

伊東駅南方

800m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、店舗併用住宅、一般住宅等が見られる地域で、商業繁華性の低下から駐車場への転用も散見される。
今後も商況は弱い傾向で推移し、商住混在地域へと緩やかに移行すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む繁華性の低い商業地域一円である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ
小規模事業者が中心である。観光客の回遊性も期待できない商業地域において、背後の住宅地の消費者需要は幹線道路
沿いに立地する大型店舗に流出する傾向にあり、商業地としての需要は弱い。市場の中心価格帯は１５０㎡前後で９０
０万円～１４００万円程度であるが、画地規模の大小、物件の状況等に応じて幅広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では貸店舗等は散見されるものの賃貸需要が弱く空室もあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格は低位に試算された。比準価格の査定に当たっては住宅系と商業系の用途が混在する地域の事例を採用
し、要因比較は適切に行っており、得られた価格の精度は高い。取引の中心は自用目的であるため、市場取引の実勢を
反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 89,100 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[130.0]

[100.0]
100

68,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化、地元産業の停滞、勤
労者世帯の所得伸び悩み等から不動産需要は
利便性等の良い一部地域、別荘地等を除き、
弱い傾向にある。

在来からの店舗の多い商業地域であるが、顧
客通行量の減少により空店舗や駐車場も見ら
れ衰退の傾向が継続している状況に変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -433	伊東市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,360)
b	７Ｋ第１ -216	伊東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東2.2m、角地		（都）近商高度3種最高31m (100,300)
c	７Ｋ第１ -215	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m市道、南東2m、二方路		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,400)
d	７Ｋ第１ -217	伊東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西4m、角地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,003	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	70,307	100 [ 104.2]	67,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,500
b	(　 ) 71,377	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	67,438	100 [ 97.6]	69,096		69,100
c	(　 ) 77,817	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	78,053	100 [ 115.2]	67,754		67,800
d	(　 ) 65,625	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,331	100 [ 91.6]	69,139		69,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,400 円／㎡]

伊東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,421,662	869,697	3,551,965	3,387,420	164,545	（　0.9490） 156,153	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,322,404 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	133 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３階は１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積３８㎡

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	2,250	160,313	3.0	480,939
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	95.00	80.0	76.00	1,575	119,700	2.0	239,400
							0.0	0
～

～

～

計		285.00	78.3	223.25		399,713		959,739
								0

⑨年額支払賃料	399,713 円　×　12ヶ月　＝　 4,796,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,796,556 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,724 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,412,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	959,739 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,830 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,421,662 円　　　　（　 33,246 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,256 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	48,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	143,897 円	4,796,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 869,697 円　（　　　　　　 6,539 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,387,420 円（　　　　　 25,469 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,421,662 円
②総費用	869,697 円
③純収益　①－②	3,551,965 円
④建物等に帰属する純収益	3,387,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	164,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,322,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市幸町４７６番２０	0816005086965-0000
2	伊東市幸町４７６番２１	0816005086966-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考