鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
伊東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　中村　京

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

88,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市松川町４８０番４３外｢松川町１－１７｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）津波災害警戒区域高度3種最高31m (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所、ホテル等が混在する商業地域	北西11.8m県道	水道、ガス、下水	伊東 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．８ｍ県道

交通

施設

伊東駅南東方

530m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
高度3種最高31m
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、併用住宅、事務所、ホテル等が建ち並ぶ県道沿いの地域であるが、顧客通行量は減少傾向にあり、商業地
需要はやや弱い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む繁華性の低い商業地域一円。需要者は、物品販売、飲食業、各種サービス業
等の地元の小規模事業者である。背後の住宅地は人口減少傾向にあり、近隣地域及びその周辺に位置する商業地域にお
いては、廃業した店舗併用住宅、空店舗も見られる。取引の中心となる価格帯は土地１５０㎡前後で１０００万円～１
５００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態の程度により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では貸店舗等は散見されるものの賃貸需要が弱く空室もあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格は低位に試算された。比準価格の査定に当たっては主として伊東駅周辺の商業地の取引事例を採用し、
補正修正は適切に行っており、得られた価格の精度は高い。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を
反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年標準地価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、少子高齢化、地元産業の停滞、勤
労者世帯の所得伸び悩み等から不動産需要は
利便性等の良い一部地域、別荘地等を除き、
弱い傾向にある。

店舗、事務所、ホテル等が混在する県道沿い
の商業地域であるが、顧客通行量が減少傾向
にあることに変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -436	伊東市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.2m市道、中間画地		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,252)
b	７Ｋ第１ -408	伊東市		更地	（　）	長方形	南東14.5m市道、北東4m、角地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,300)
c	７Ｋ第１ -215	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m市道、南東2m、二方路		（都）商業高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (100,400)
d	７Ｋ第１ -437	伊東市		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		（都）商業津波災害警戒区域 (90,400)
e	７Ｋ第１ -483	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南6m、角地		（都）近商高度2種最高21m (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,091	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,418	100 [ 130.6]	85,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,300
b	(　 ) 105,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	100,047	100 [ 108.0]	92,636		92,600
c	(　 ) 77,817	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	78,053	100 [ 88.8]	87,898		87,900
d	(　 ) 109,331	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	108,675	100 [ 120.1]	90,487		90,500
e	(　 ) 80,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,510	100 [ 85.4]	91,932		91,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +41.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

伊東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,793,978	925,613	3,868,365	3,568,640	299,725	（　0.9490） 284,439	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,051,894 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防津波災害警戒区域高度3種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.8 m x 13.7 m	前面道路：県道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階３階は２ＤＫ×４戸、平均専有面積４０㎡

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,318	173,850	3.0	521,550
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	80.0	80.00	1,622	129,760	2.0	259,520
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	78.3	235.00		433,370		1,040,590
								0

⑨年額支払賃料	433,370 円　×　12ヶ月　＝　 5,200,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,200,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,784,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,040,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,793,978 円　　　　（　 36,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,324 円/㎡　月額支払賃料（　 2,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,800 円	51,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,013 円	5,200,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,200 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 925,613 円　（　　　　　　 7,012 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,568,640 円（　　　　　 27,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,793,978 円
②総費用	925,613 円
③純収益　①－②	3,868,365 円
④建物等に帰属する純収益	3,568,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,051,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市松川町４８０番４３	0816005118193-0000
2	伊東市松川町４８０番４４	0816005118194-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
伊東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊東 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　深澤　竜介

TEL.

鑑定評価額

11,700,000 円

１㎡当たりの価格

88,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊東市松川町４８０番４３外｢松川町１－１７｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所、ホテル等が混在する商業地域	北西11.8m県道	水道、ガス、下水	伊東 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１．８ｍ県道

交通

施設

伊東駅南東方

530m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
高度3種最高31m
津波災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍からの回復傾向であるものの、周辺には大きな変化は見られず、当面は現状のまま推移するものと考え
られる。今後の地価動向も若干の弱含み傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊東市を中心に周辺市町の商業地域である。需要者の中心は地元企業及び地元に地縁を有する個人が大半
である。幹線道路沿いでは、小売・飲食店舗等の需要もみられる。コロナ禍の終息で、観光客数は回復傾向ではあるが
、近隣地域においては商況に大きな変化は見られない。需要の中心となる価格帯は用途・規模によって様々であり、中
心となる価格帯を見出すことは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。取引事例は適正に補修正が行われ信頼性は高く、比準価格の精度
は高い。一方、収益価格は高度な土地利用はまれであり、賃貸需要の低迷もあって、比準価格に比べて低位に求められ
た。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、単価と総額の関連にも留意して適性と判
断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊東市の観光業はコロナ禍から回復しつつあ
るが、雇用環境は改善しておらず宅地需要は
減退している。

商業地の取引事例が散見されるようになった
が、特段の変動要因はなく、周辺の地価動向
はやや弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -409	伊東市		建付地	（　）	不整形	西22m国道、中間画地		（都）近商高度3種最高31m 津波災害警戒区域 (90,300)
b	７Ｋ第１ -406	伊東市		底地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）商業高度3種最高31m (90,400)
c	７Ｋ第１ -430	伊東市		建付地	（　）	不整形	北東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	７Ｋ第１ -483	伊東市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南6m、角地		（都）近商高度2種最高21m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	102,948	100 [ 113.8]	90,464	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,500
b	(　 45,206) 64,500	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,307	100 [ 75.3]	85,401		85,400
c	(　 ) 79,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	83,256	100 [ 87.5]	95,150		95,200
d	(　 ) 80,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	78,510	100 [ 94.0]	83,521		83,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

伊東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適切な造成事例の収集が行えないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,760,033	915,908	3,844,125	3,547,730	296,395	（　0.9490） 281,279	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,984,660 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防高度3種最高31m 津波災害警戒区域	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	9.8 m x 13.7 m	前面道路：県道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸、２～３階１ＬＤＫ×２×２

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

規模・用途から標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,324	174,300	3.0	522,900
							0.0	0
一括 2～ 3	住宅	200.00	80.0	160.00	1,600	256,000	2.0	512,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	78.3	235.00		430,300		1,034,900
								0

⑨年額支払賃料	430,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,163,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,163,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,750,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,034,900 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,760,033 円　　　　（　 36,061 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,330 円/㎡　月額支払賃料（　 2,324 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

伊東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,600 円	50,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	154,908 円	5,163,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,600 円	50,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,900 円	50,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 915,908 円　（　　　　　　 6,939 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,900,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,547,730 円（　　　　　 26,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,760,033 円
②総費用	915,908 円
③純収益　①－②	3,844,125 円
④建物等に帰属する純収益	3,547,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	296,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,279 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,131 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,984,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

伊東 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	伊東市松川町４８０番４３	0816005118193-0000
2	伊東市松川町４８０番４４	0816005118194-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考