令和7年1月7日　提出 伊東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　塚本　潤子   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市宇佐美字芝原１９７１番４ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほかに アパートが見られる 住宅地域 北4m市道 水道、下水 宇佐美 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 宇佐美駅南西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の状況に影響を及ぼす特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。地域の 人口減少傾向や少子高齢化、地域経済の停滞を受けて地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の住宅地域である。需要者の中心は市内、特に宇佐美地区出身の第一次取得者層である。近隣地 域は宇佐美駅に近く良好な住環境を備えた住宅地域であり相応の需要は認められるが、人口減少や地域経済の停滞によ る所得の低迷等を背景に地価水準は弱含み傾向が続いているものとみられる。土地は７００万～１２００万円程度、新 築戸建で２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。また、画地規模等を考慮すると、投資合理性のあるアパートの賃貸想 定が困難であるため、収益価格も求めなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり、小規模宅地については 自用の戸建住宅地取得目的での取引が中心である。以上より、実証性に優れる比準価格を標準として、更に代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [100.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と少子高齢化の進行により小学校が 統廃合された。コロナ禍で別荘地需要は増加 したが、一般住宅への需要は弱い傾向が続い ている。 熟成した住宅地域であり特段の変動要因は無 い。地縁的選好性や人口減少等の要因から宅 地需要は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％