令和7年1月10日　提出 富士宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 9-1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市万野原新田字御殿跡３６８０番１３ ②地積 　(㎡) 1,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ国道に近い工 業団地 西8m市道 水道、ガス、下水 富士宮 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね成熟した市街地外縁の工業地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動は見られず、今後も当面は現状同様の 工業地域としての推移が予測される。工業地需要は概ね堅調で、地価も安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県東部の工業地域であり、主として富士宮市内に展開する工業地域一円。中心となる需要者は地元中小事 業者、県内外の中小法人等と見られる。人流・物流の回復により立地条件に優れた流通業務地域を中心に県東部地区に おける工業地需要は堅調で、災害懸念の低い内陸部では概ね安定的な動きとなっている。需要の中心となる価格帯につ いては、画地規模や取引当事者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を主体とした工業地域で賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。類似地域に存する取引事 例から試算された比準価格は、市場性を反映し、説得力がある。近隣地域の如き工業地域においては、利便性、市場性 等に着目した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高い。以上を踏まえ本件では、市場性を反映した比準 価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行政による企業誘致は積極姿勢にあり、流通 業務系を中心に市内の工業用地需要は安定的 な推移が窺える。 内陸部の工業地域で近年需要は安定的。商住 工が混在した比較的利便性の高い混在地域を 背後に控え、用途多様性もあって宅地需要は 比較的堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％