令和7年1月10日　提出 富士宮 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -19 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 7,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市安居山字上ノ原７１０番２９外 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m市道 水道 西富士宮 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 西富士宮駅南西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で地域の広がりは期待できず、今後も同程度の土地利用状況にて推移するものと予測する。 生活利便性が劣ることから、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 郊外部を中心とした富士宮市の住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であ り、外部からの流入は少ない。開発余地が多く、小規模分譲地が各所に供給されている中、生活利便性の劣る郊外の既 成住宅地の選好性は低下している。取引の中心となる価格帯は、土地のみでは６００万円～１，０００万円程度、新築 戸建では２，１００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の自己使用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。 自用地としての取引が支配的な地域であり、事例の信頼度に応じた調整を経ることによって比準価格には市場実態が的 確に反映されている。以上から、市場参加者に対して説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [145.0] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で推移している。市内 では中小分譲地が多く供給されているが、居 住環境等に応じた需要者の選別が厳しくなっ ている。 地域要因に特段の変動はないが、面的な広が りを欠く郊外の住宅地域であり、需要は弱い 状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％