令和7年1月10日　提出 富士宮 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -18 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市小泉字神祖１２２１番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地も見られる住宅 地域 北西4m市道 水道、下水 源道寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 源道寺駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の周辺に農地も混在して見られる住宅地域であり、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測さ れる。宅地化が徐々に進行し、住宅地域としての熟成度は穏やかに高まりつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市及び富士市等の価格中位程度の住宅地域一円。需要者は当該地域に居住或いは通勤する３０歳代 前後の１次取得者層が中心と見られる。今後宅地への転換が見込まれる農地や雑種地等が散見され、宅地供給は多い地 域である。道路事情に劣る地域も見られるが、値頃感もあって相応の需要があり、近年地価は安定的である。需要の中 心となる価格帯は土地で９００～１３００万円程度、新築戸建住宅で２５００～３３００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり収益価格は試算しなかった。比準価格は市内における類似の取引事例から 試算した実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。大半の需要者は居住の快適性や利便性、これらを背景とした 市場性に着目して取引を行っていることに鑑みれば、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市場性を反映した 比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [109.3] [100.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向を背景に富士宮市の不動産市況は概 ね安定的ではあるものの、比較的宅地供給が 多く、一部地域を除き若干の弱含み傾向が窺 える。 一部道路事情に劣る地域が見られるが、相応 の利便性が認められる地域で、値頃感もあっ て一定の需要があり、需給に目立った不均衡 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％