令和7年1月10日　提出 富士宮 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市淀師字上中村５８９番２２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西富士宮 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 西富士宮駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地域要因に特段の変動は見られず、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。競合物件が相 応に見られ、地価は若干ながらも弱含みの傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市、富士市等の住宅地域であり、主として富士宮市の価格中～中下位程度の住宅地域一円。中心と なる需要者は当該地域に居住する３０歳代前後の一次取得者層と見られる。郊外部の立地であるが利便性や住環境は概 ね中庸程度である。値頃感から一定の需要が見られるが、供給が相応に存することもあり近年地価は軟調である。需要 の中心となる価格帯は土地で８００～１，３００万円、新築戸建物件で２，５００～３，３００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 行政条件や地域性等に鑑み収益価格は試算しなかった。類似地域に存する複数の取引事例から試算された比準価格は、 市場性を反映した実証的価格と思料され、説得力がある。近隣地域は居住の快適性や利便性及びこれら要因を背景とし た市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域であり、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、代表標準地と の検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [104.0] 100 [101.5] [101.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向を背景に富士宮市の不動産市況は概 ね安定的ではあるものの、比較的宅地供給が 多く、一部地域を除き若干の弱含み傾向が窺 える。 養鱒場や農地も見られる郊外の既成住宅地域 であり、利便性は中庸程度であるが相応に供 給も見られ、地価は若干ではあるが軟調な推 移が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％