令和7年1月10日　提出 富士宮 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市宝町７５９番６外 ｢宝町１９－１６｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北5.1m市道 水道、ガス、下水 西富士宮 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．１ｍ市道 交通 施設 西富士宮駅北方 600m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域で近年は地域要因に特段の変動がなく、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測される 。需要は新規分譲地等と比較すると選好性に劣り、地価は横這い～若干の弱含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市及び富士市等の住宅地域であり、主として富士宮市内における価格中位程度の住宅地域一円。需 要者は市内に居住する３０歳代前後の一次取得者層が中心と見られる。中心市街地外縁部に形成された既成の住宅地域 については、利便性は概ね良好であるが街並みや街路条件等により選好性の程度に差異が見られる。需要の中心となる 価格帯は更地で１，０００～１，５００万円程度、土地建物総額で２，５００～３，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費の高騰や賃貸市場の状況等に鑑み、経済合理性の観点から収益還元法の適用は断念した。比準価格は類似の取引 事例から試算され、市場性を反映した実証的な価格と思料する。近隣地域は居住の快適性や利便性等を背景とした市場 性に着目した取引が大半を占める住宅地域であり、比準価格は規範性が高い。以上を踏まえ本件では、市場性を反映し た比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [107.6] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向を背景に富士宮市の不動産市況は概 ね安定的ではあるものの、比較的宅地供給が 多く、一部地域を除き若干の弱含み傾向が窺 える。 市域中心部に近い既成の住宅地域で新規での 宅地供給は乏しいが利便性は概ね良好で、近 年は需給に特段の不均衡は窺えない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％