令和7年1月10日　提出 富士宮 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -11 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市小泉字向原１９３６番５外 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅のほ かに空地も多い住宅 地域 南6m市道 水道 源道寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 源道寺駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地化の余地が残されており現在の宅地需要が今後も続くとみられるため、今後は緩やかに熟成していくものと 予想される。熟成の度合いに応じて地価は安定に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市を中心に、隣接する富士市内の一部を含む住宅地域。主な需要者は市内在住の若年層を中心とし た一次取得者である。市場にインパクトを与えるような纏まった宅地供給はないものの、周辺地域で小規模宅地分譲が 比較的多く見られ、需要に比して供給にやや過剰感がある。土地は８００万円～１，２００万円程度、新築戸建では２ ，３００万円～３，２００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模等の制約から賃貸アパートの想定が困難であるため、収益還元法は非 適用とした。市場参加者は市場における取引価格を指標として取引を行う傾向が強い。同一需給圏内の類似地域におけ る豊富な取引事例に裏付けられた比準価格は実証的で説得性に富む。よって、比準価格を採用し、前年公示価格等から の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で推移している。市内 では中小分譲地が多く供給されているが、居 住環境等に応じた需要者の選別が厳しくなっ ている。 地域要因に特段の変動はない。価格競争力が あり相応の需要が認められるが、やや供給過 剰感も感じられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％