令和7年1月15日　提出 富士宮 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市大久保字久保通３２０番１ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西5.3m市道 水道 芝川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 芝川駅北方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河川と山に挟まれた地域のうち平坦部に形成された農家集落地域で、周辺は農地や林地が多く、格別の変動要因 はないことから、当面は現状の状態で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市及び周辺市町の市街化調整区域内で郊外の集落地域である。市場参加者の中心は富士宮市 及びその周辺市町の個人である。市街化調整区域であることから地縁的選考性が強く、需要が限定的かつ弱いことから 取引が少ない。需要の中心となる価格帯は土地で２００万～８００万円、新築戸建住宅で１，３００万～２，０００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。アパート等の想 定は経済合理性の観点から非現実的で賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。市街 化調整区域内の住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採 用し、前年標準地価格等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束したものの、人口及び新設住 宅着工戸数は減少傾向である。宅地開発も見 られることから、住宅地はやや供給過剰の状 況である。 市街化調整区域内の住宅地域であり地縁的選 好性が強く、過疎化・高齢化等の影響から地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％