令和7年1月15日　提出 富士宮 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -8 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市西小泉町３１番１２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、下水 源道寺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 源道寺駅北東方 800m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅や空地等が混在する区画整理によって整備された住宅地域。比較的需要が底堅い住宅地域であり、地価 は弱含み又は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市及び周辺市町の住宅地域一円である。市場参加者の中心は富士宮市等に居住する個人である。交 通利便性が良く、区画整然とした閑静な住宅地域であり需要は底堅いものの、周辺でも戸建住宅地の供給が行われてい ることもありやや供給過剰の状態である。そのため地価はやや弱含みから横這い傾向にあり、需要の中心となる価格帯 は土地で１，０００万～１，５００万程度、新築戸建住宅で２，５００万～３，５００万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅のほかアパート等賃貸物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で、賃料と土地価格の間の相関関係が希薄 であり、収益還元法は適用しなかった。当該地域は、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が中心で、居住快適 性等を重視して価格が形成される住宅地域である。類似の取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映し た実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [100.1] [100.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍は収束したものの、人口及び新設住 宅着工戸数は減少傾向である。宅地開発も見 られることから、住宅地はやや供給過剰の状 況である。 戸建住宅や空地が混在する住宅地域で需要は 比較的底堅いが、周辺は宅地開発による供給 過剰の状態であり、地価は弱含み又は概ね横 這い傾向である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％