令和7年1月14日　提出 富士宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市北町２００７番５外 ｢北町１－２４｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 富士宮 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地 区は災害リスクも低く、既成住宅地域であることから宅地供給も限定され、需要は安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市内の中心市街地周辺の住宅地域一円。需要者は富士宮市に居住する３０～４０代の一次取得者が 中心となる。当地区は最寄り駅からやや遠距離であるが、既成住宅地域であることから供給が著しく少ないことから、 地価は安定的に推移している。取引の中心は、土地で１，０００～１，４００万円程度、新築の戸建住宅で２，４００ ～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己居住を目的とした既成住宅地域である。当地域内においては共同住宅が見られず、また、戸建住宅の賃 貸市場も熟成しているとは認められず、かつ、戸建賃貸の賃料把握も困難なことから、収益価格は試算しない。当地区 は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比 準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向 にある。新設住宅着工戸数及び土地取引件数 は増加に転じ、地価全体は下落率が縮小した 。 当地区は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 で、災害リスクも低く、既成市街地内で宅地 供給も限定されるため、需要は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +0.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％