令和7年1月14日　提出 三島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 77,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市長伏１５５番２８ ②地積 　(㎡) 1,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北8m道路、西側道 水道、ガス、下水 三島 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ道路、角地 交通 施設 三島駅南方 5.0km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が集積する工業団地にあり、住宅地移行の可能性は低く現状のまま推移すると予測される。資材高等に より中小製造業の業績判断は慎重であるが、供給もない土地柄のため地価は暫時横這い程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市及び隣接市町における中小工業地域一円で、需要者の中心は圏内の中小企業であるが、住宅地への 移行を目的とする不動産業者も参入する。付近を狩野川が流れ氾濫の恐れがあるものの、幹線道路からの距離、関連産 業との関係位置が普通程度の平坦な工業地で、選好性は高いとは言えないが新規供給もなく需給は概ね均衡している。 純然な工業地の取引はあまりないため、需要の中心となる価格帯の明示は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当期間が経過した既成工業団地にあり、再調達原価の把握が困難なために積算価格は求められなかった。また 近隣地域は自用の中小工場が集積していて賃貸借の慣行がほとんどないため、収益価格も求めなかった。そこで実証性 に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向をも検討の上、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 46,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元の景況調査によると、業況感はこのとこ ろプラスであるが、物価高、人手不足等の懸 念により今後の見通しはやや悲観的である。 周辺で旧工場地が大規模な戸建住宅地に移行 している。住宅地への移行圧力が強い土地柄 であるが、工業団地である当地域への波及は 薄い。 個別的要因に特段の変動はない。複数の道路 に接する画地が標準的な地域と判断している 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％