鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
三島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三島 5-6

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　細川　豊昭

TEL.

鑑定評価額

56,400,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月4日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三島市徳倉９０６番１				②地積　(㎡)	455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）都市計画道路 (80,200)
	2:1	店舗Ｓ1	店舗、住宅等が混在する路線商業地域	南西10m県道、背面道	水道、ガス、下水	三島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 50 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

三島駅　北方

2.3km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商況に影響を与える特段の変動要因は認められず、当面は現状程度の繁華性のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三島市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業主であり、繁華性
の高い商業地域には圏外の法人等の流入も見られる。近隣地域は三島駅との接近性に劣るが、交通量の多い幹線道路沿
いにあり、沿道型の小売店、飲食店等が多く見られる地域である。商業地では更地の取引が少なく複合不動産が中心で
あり、又、債務整理等の個別的事情を伴って行われることが多いため、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は沿道型の自用目的での収益性を重視した低層店舗を中心とする商業地域であり、投資用不動産の賃貸市場が
未成熟であり投資額に見合う賃料の確保ができず、収益価格は低位に求められた。近隣地域は自用目的での収益性等を
重視した取引が多い商業地域であり、かつ同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を得られた。よって、比
準価格を採用し、収益価格を参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 163,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[133.3]

[100.0]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はやや減少傾向にあるが、三島駅との接
近性が良好な中心部では不動産取引等は堅調
に推移している。一方、郊外部の不動産需要
は弱含んでいる。

三島駅北部に位置し路線商業地域として堅調
な商況を呈しており、需要は底堅く推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -338	駿東郡長泉町		更地	（　）	不整形	東18m町道、南10m、北東4m、三方路		近商 (100,300)
b	７Ｋ第１ -1040	三島市		貸家建付地	（　）	不整形	南8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	７Ｋ第１ -920	三島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.2m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	７Ｋ第１ -1046	三島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 138,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	150,599	100 [ 119.6]	125,919	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 92,242	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 65.5]	157,570	100 [ 126.6]	124,463		124,000
c	(　 ) 128,437	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	186,784	100 [ 149.7]	124,772		125,000
d	(　 ) 152,620	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,146	100 [ 124.7]	123,613		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -34.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

三島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,627,021	924,084	2,702,937	1,633,280	1,069,657	（　0.9737） 1,041,525	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	21,698,438 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防都市計画道路	80 ％	200 ％	200 ％	455 ㎡	28.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,335	326,900	6.0	1,961,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		326,900		1,961,400
								0

⑨年額支払賃料	326,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,922,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,922,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,608,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,961,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,627,021 円　　　　（　 7,971 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,345 円/㎡　月額支払賃料（　 2,335 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,684 円	3,922,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 924,084 円　（　　　　　　 2,031 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,633,280 円（　　　　　 3,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,627,021 円
②総費用	924,084 円
③純収益　①－②	2,702,937 円
④建物等に帰属する純収益	1,633,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,069,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,041,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,698,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三島 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三島市徳倉９０６番１	0801005417460-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
三島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三島 5-6

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　鍋田　俊彦

TEL.

鑑定評価額

56,900,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三島市徳倉９０６番１				②地積　(㎡)	455 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）都市計画道路 (80,200)
	2:1	店舗Ｓ1	店舗、住宅等が混在する路線商業地域	南西10m県道、背面道	水道、ガス、下水	三島 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 35 ｍ、南 50 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０ｍ県道

交通

施設

三島駅北方

2.3km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域の状況に特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状傾向で推移するものと予測される。利便性が高
い地域の宅地需要は堅調であることから、地価水準は若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三島市の路線商業地域を中心に裾野市、沼津市等の路線商業地域である。需要者の中心は地元中小法人、
チェーン展開の店舗である。近年は個人商店は減少傾向にあり、チェーン展開の小売、飲食店舗等が増えている。様々
な業種、利用目的が混在するため中心となる価格帯の把握は困難であるが、駐車場確保の必要性から比較的規模が大き
い画地に対する需要が強くなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線商業地域であるため低層店舗が中心であり、賃貸需要は認められるものの収益価格は比準価格に比較し
て低位に求められた。周辺地域では貸店舗を中心にテナント物件もみられるが、閉店後等の物件が中心である。取引に
当たっては自用目的が中心の地域であり、新規での投資目的の取引はみられない。以上より、実証性に優る比準価格を
標準として、収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 163,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[132.2]

[100.0]
100

125,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三島駅周辺、中心市街地での宅地需要は底堅
い。郊外部、路線商業地域においても横這い
ないし若干の上昇傾向での推移とみられる。

交通量は多く路線商業地域として商圏を維持
している。宅地需要は堅調であり横這いない
し若干の上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７Ｋ第１ -1035	三島市		更地	（　）	不整形	北27.5m国道、東4.5m、二方路		準住居 (80,200)
b	７Ｋ第１ -1040	三島市		貸家建付地	（　）	不整形	南8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	７Ｋ第１ -1046	三島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	７Ｋ第１ -620	沼津市		建付地	（　）	台形	南西19m県道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	128,656	100 [ 106.1]	121,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 92,242	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 65.5]	157,570	100 [ 126.2]	124,857		125,000
c	(　 ) 152,620	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,146	100 [ 124.2]	124,111		124,000
d	(　 ) 104,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	107,448	100 [ 83.3]	128,989		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -34.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

三島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,616,148	923,731	2,692,417	1,633,280	1,059,137	（　0.9737） 1,031,282	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	21,485,042 円　　　　（　 47,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防都市計画道路	80 ％	200 ％	200 ％	455 ㎡	28.0 m x 16.5 m	前面道路：県道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,328	325,920	6.0	1,955,520
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		325,920		1,955,520
								0

⑨年額支払賃料	325,920 円　×　12ヶ月　＝　 3,911,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,911,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,598,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,955,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,616,148 円　　　　（　 7,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,340 円/㎡　月額支払賃料（　 2,328 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,800 円	23,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,331 円	3,911,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	23,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,200 円	23,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 923,731 円　（　　　　　　 2,030 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,200,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,633,280 円（　　　　　 3,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,616,148 円
②総費用	923,731 円
③純収益　①－②	2,692,417 円
④建物等に帰属する純収益	1,633,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,059,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,031,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,267 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,485,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三島 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三島市徳倉９０６番１	0801005417460-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考