別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
三島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.
鑑定評価額 72,400,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市文教町１丁目２７３９番１
｢文教町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 東23m市道 水道、ガス、下水 三島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 三島駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三島駅北口に近接した商業地域で、三島駅周辺での開発動向に鑑み、将来的には発展的な推移が見込まれるが、
当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は強含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三島市を中心に県東部の商業地域一円。需要者は地元個人事業者を中心に首都圏等の大手法人等も含ま
れる。三島駅周辺では、市街地開発事業等により繁華性の向上が期待され、潜在的な需要が認められることから、地価
は安定している。商業地域の取引件数は少なく、画地規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 三島駅北口に近接した既成商業地域で、賃貸物件も介在するが収益不動産そのものの取引は少なく、賃貸市場が未成熟
であることから、収益価格は低位に試算された。当該地域では類似商業地の取引価格を中心に市場が形成されているこ
とから、三島駅周辺商業地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を中
心に、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.4]		 [100.0]
100		 271,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新幹線利用により首都圏への通勤が可能なこ
とから中心市街地の需要は堅調である。一方
、利便性が劣る郊外部の需要はやや弱含み傾
向にある。

三島駅北口の商業地域で、商業集積は現状と
して低位にあるが、駅周辺の開発等により、
潜在的な需要が認められることから地価は安
定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ第１

-1010		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,280)
b ７Ｋ第１

-1026		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
北2.9m、
二方路
近商

(100,200)
c ７Ｋ第１

-1009		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
南5.8m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
d ７Ｋ第１

-1024		 三島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,631  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
302,172 		 100
[ 108.9]
277,477 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
226,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.5]
248,781 		 100
[  90.3]
275,505 
276,000 
c (　           ) 
268,914  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
278,614 		 100
[  97.7]
285,173 
285,000 
d (　           ) 
149,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.1]
169,275 		 100
[  65.1]
260,023 
260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



三島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,168,925 
4,792,416 
18,376,509 
16,329,300 
2,047,209 		 （　0.9496）
1,944,030 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     40,500,625 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３～７階事務所で、各階フロア貸しと想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,269 
343,245 		 6.0  2,059,470 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,700 
321,300 		 3.0  963,900 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 3.0  856,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
83.6 
819.00 

2,092,545 		 7,307,370 
0 
⑨年額支払賃料      2,092,545 円　×　12ヶ月　＝　      25,110,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,110,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,008,843 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,101,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,307,370 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,168,925 円　　　　（　        86,775 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,269 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 753,316 円  　　　       25,110,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      602,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,792,416 円　（　　　　　　        17,949 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,329,300 円  
（　　　　　        61,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,168,925 円      
②総費用 4,792,416 円      
③純収益　①－② 18,376,509 円      
④建物等に帰属する純収益 16,329,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,047,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,944,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,281 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,500,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市文教町一丁目２７３９番１
 0801005454530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
三島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.
鑑定評価額 72,100,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市文教町１丁目２７３９番１
｢文教町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 東23m市道 水道、ガス、下水 三島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 三島駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三島駅に近い地域であり、各種利便施設に近く、利用状況は当面現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三島市及び隣接の市町の商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人並びに全国チェーンの企業が
大半である。三島駅北口に近く、交通接近条件は優るものの、店舗等の連担性・集積度も低い。需要は多いものの、供
給が少なく、取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。取引事例は適正に補修正が行われ信頼性は高く、比準価格の精度
は高い。一方、投資用不動産の賃貸市場は未成熟であり、収益収益価格は低位に求められた。したがって実証的で規範
性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえつつ、収益価格を参考に、単価と総額の関連にも留意して適
性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    332,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 [100.0]
100		 270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    265,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新幹線駅があり、中心部は首都圏からの需要
もあり、堅調である。一方、郊外は需要が弱
含んでいる。


三島駅北口は店舗の連坦性は劣るものの、駅
への接近性・都市計画道路の整備により需要
は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ第１

-1010		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,280)
b ７Ｋ第１

-1022		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ７Ｋ第１

-1026		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m市道、
北2.9m、
二方路
近商

(100,200)
d ７Ｋ第１

-1050		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,631  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
302,172 		 100
[ 101.9]
296,538 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
297,000 
b (　           ) 
232,865  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
235,892 		 100
[  86.3]
273,340 
273,000 
c (　           ) 
226,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[  98.5]
248,781 		 100
[  95.1]
261,599 
262,000 
d (　           ) 
242,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
245,693 		 100
[  98.0]
250,707 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    274,000 円／㎡]  



三島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、適切な造成事例の収集が行えないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,303,899 
4,754,103 
18,549,796 
16,329,300 
2,220,496 		 （　0.9496）
2,108,583 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     43,928,813 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～７階は事務所のフロア貸。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 規模・用途から標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
77.0 
107.80 
3,353 
361,453 		 6.0  2,168,718 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
2,600 
291,200 		 4.0  1,164,800 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,500 
297,500 		 3.0  892,500 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 3.0  856,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
83.1 
814.80 

2,104,453 		 7,688,918 
0 
⑨年額支払賃料      2,104,453 円　×　12ヶ月　＝　      25,253,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     814.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,253,436 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,020,275 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,233,161 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,688,918 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,303,899 円　　　　（　        87,281 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,353 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 757,603 円  　　　       25,253,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      560,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,754,103 円　（　　　　　　        17,806 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,329,300 円  
（　　　　　        61,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,303,899 円      
②総費用 4,754,103 円      
③純収益　①－② 18,549,796 円      
④建物等に帰属する純収益 16,329,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,220,496 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,108,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,928,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三島 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三島市文教町一丁目２７３９番１
 0801005454530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考