令和7年1月14日　提出 三島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市玉沢字南山３９９番１ ②地積 　(㎡) 553   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る寺院周辺の住宅地 域 北西8.5m県道 水道 三島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 三島駅東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 箱根南西麓の狭い谷筋に形成された旧来からの農家住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測され る。地縁性が強く外部からの流入が期待できないため、地価は暫時下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市及び隣接市町における郊外の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン 等の一次取得者である。名刹を中心とした、地縁性を多分に帯びる旧来からの農家集落にあり、外部からの流入が期待 できないこと、被災リスクが多少あることから慢性的な地価下落が続いている。取引が極めて少ないため、需要の中心 となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成集落地にあり再調達原価の把握が困難であるため、積算価格は求められなかった。また近隣地域及びその周辺には 共同住宅は見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算も断念せざるを得なかった。そこで実証性の 高い比準価格を標準とし、さらに市場の需給動向を十分に検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比で市人口は微減、土地取引件数・新 設住宅着工戸数は増加している。中心市街地 と郊外で住宅地需要の二極化が強まっている 。 県道が一部拡幅整備されたが、土地需要を惹 起するには至っていない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％