令和7年1月14日　提出 三島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -10 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市梅名５７０番５ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の多い中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 三島 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 三島駅　南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三島市中心市街地から離れた市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に変動は認められず当面は現状の住 環境のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者であ る。近隣地域は周辺に農地等が見られ三島駅、中心市街地との接近性は劣るが、幹線道路の背後に位置するため路線商 業地域と連続性が良好である。土地のみで２０００万円程度、新築戸建住宅で４０００万円程度を中心に取引が行われ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市内中心部から離れた調区内の戸建住宅地域であり、周辺にアパート等はほぼ見られず、今後も新規の賃貸 需要が見込めないことから収益価格は試算しなかった。取引は自己の居住用の戸建住宅の建設を目的とするものが中心 であり、居住の快適性が重視されて価格形成が行われている。かつ、同一需給圏内において、多数の信頼性のある取引 事例が得られた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [227.0] [102.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少傾向にあるが、三島駅との接 近性が良好な中心部では不動産取引等は堅調 に推移している。一方、郊外部の不動産需要 は弱含んでいる。 郊外部の幹線道路背後の市街化調整区域内の 住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当 面は現状のまま推移するものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％