令和7年1月14日　提出 三島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -7 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市加屋町３９番１０ ｢加屋町９－２０｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東5.4m市道 水道、ガス、下水 三島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．４ ｍ　市道 交通 施設 三島駅　南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活環境・利便性が良好な既成住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状の住環境のまま推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者であ る。三島駅との接近性が良好な地域では堅調な需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は三島市 の中心住宅地域であり、供給が少ないため堅調な需要が認められる。土地は１５０㎡前後で２０００～２５００万円程 度、新築戸建住宅で４０００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、対象不動産は規模が小さく収益性の見込めるアパートの建 設想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域では自己使用の住宅地としての居住の利便性、快 適性が重視されており、かつ近隣地域及び周辺の同一需給圏内において信頼性のある多くの取引事例が得られた。以上 より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [102.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少傾向にあるが、三島駅との接 近性が良好な中心部では不動産取引等は堅調 に推移している。一方、郊外部の不動産需要 は弱含んでいる。 市内の中心住宅地域であり、各種の接近性が 良好であり、堅調な需要が認められ地価は上 昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％