令和7年1月14日　提出 三島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -6 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市谷田字城ノ内１３６番５６ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 三島駅　南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 やや郊外部の閑静な戸建住宅地域であり、地域要因に変動は認められず、当面は現状の住環境のまま推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者であ る。三島駅との接近性が良好な地域では堅調な需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は三島駅 との接近性にやや劣る閑静な住宅地域であり、周辺に宅地分譲も見られ供給過剰感が見られる。土地は５０坪前後で１ ５００～２０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、行政的条件より容積率制限が厳しく、収益性の見込めるア パートの建設想定は非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域では自己使用の住宅地としての居住の 利便性、快適性が重視されており、かつ近隣地域及び周辺の同一需給圏内において信頼性のある多くの取引事例が得ら れた。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [102.0] 100 [180.0] [104.0] 100 98,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はやや減少傾向にあるが、三島駅との接 近性が良好な中心部では不動産取引等は堅調 に推移している。一方、郊外部の不動産需要 は弱含んでいる。 閑静な戸建住宅地域であるが、三島駅との接 近性にやや劣り、地価は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％