令和7年1月12日　提出 熱海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市春日町８３番２６ ｢春日町１１－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,300) 準防 （その他） 高度1種最高21m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅の中に保養施設 等が見られる高台の 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 熱海 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 熱海駅北東方 300m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  高度1種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ熱海駅に接近した高台の住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当 地域は首都圏需要に支えられ堅調な状況が継続する一方で供給が限定的なため、地価上昇が継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熱海市内の住宅地域一円。需要者の中心はセカンドハウスの取得目的で比較的資金余力のある首都圏在住 者及び首都圏からの移住者である。当地域は最寄駅に接近した住宅地域で、利便性・快適性等に優れることから需要は 底堅いものの、供給が少なく地価の上昇傾向が続いている。取引の中心は中古住宅で、土地については取引される敷地 規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、一部で賃貸用住宅も見られるが一般的な利用方法ではなく、かつ、 対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等ではないため、収益価格は試算しない。当地域では自己の居住用目的 で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されると認められることから、実証性を有する市場価格を中心に、代 表標準地からの検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熱海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 55.2] [104.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少と高齢化率の上昇が継続している。 不動産は首都圏需要と地元需要とに大別され 、供給は熱海駅周辺では少なく、辺縁部では 多い。 当地域は最寄り駅に近いことから首都圏需要 に支えられ堅調な状況が継続しており、一方 で供給が限定的であることから、地価の上昇 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％