令和7年1月13日　提出 沼津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市足高字尾上３９６番７７外 ②地積 　(㎡) 1,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北9m市道 水道 沼津 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南    80 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 沼津駅北方 7.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速道路ＩＣ周辺の既存の工業団地で、地域要因に格別の変動要因はないため、今後も現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接市町の工業地域。需要者は工場を運営する地元企業のほか、規模が大きい土地は資本力の ある大手企業の参入も想定される。円安や原材料価格が高騰する中、近隣地域は高速道路のＩＣに近く利便性が良好な ため需要は概ね堅調。中心となる価格帯は規模、用途等によりまちまちで見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場を主体とした工業地域で賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は広範囲に収 集した事例の中から沼津市の工業地域に存する取引事例から試算しており精度は高いものと認められる。自用の取引が 中心の工業地域であることや、昨今の不動産市場を勘案した結果、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動は横ばい圏内の動きとなって おり、中小工場地等の取引は活発化してきて いる。 高速道路のＩＣに近く需要は安定しており、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％