令和7年1月14日　提出 沼津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -20 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市岡宮字洞畑９９６番１２ (岡宮北１３街区１１) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 南6m区画街路 水道、ガス、下水 沼津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業の施行区域 内。 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 沼津駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市域北方郊外の丘陵地にて区画整理中の住宅地域にあり、徐々に熟成度を高めていくものと予測される。供給余 力が残るが堅調な需要が期待でき、地価は暫時強含み横這い程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得 者である。郊外丘陵地にあるが被災リスクは低く、南方を走る国道沿いに商業施設が見られ利便性は中庸である。国道 と接続する都市計画道路の整備進展がありさらなる利便性向上が期待できる。取引の中心となる価格帯は更地で２，０ ００万円前後、建売住宅で３，０００万円台の中盤から後半程度であるが、画地規模等により多少ばらつく。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また近隣地域は第１種低層住居専用地域にあり、自用の戸建住宅が 多く、かつ取引も自用目的が多くを占めること、経済合理性のある居住用建物の賃貸経営が難しいことから、収益価格 も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給 動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [132.6] [104.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減。土地取引や新設住宅着工は概 ね安定的に推移。利便性や被災リスクによる 住宅地需要の二極化傾向が見られる。 令和６年より新たに都市機能誘導区域に編入 され、各種施設の立地による利便性の向上が 期待される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％