令和7年1月14日　提出 沼津 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -19 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東原字堤下通２２７番４外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス 片浜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 片浜駅北方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の変動は予想されず、当面は現状のまま推移するものと考えられる。郊外にあり利便性が劣るため、今 後の地価動向も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心にその周辺の市町を含む圏域である。需要者の中心は沼津市内居住者及び周辺市町通勤者の 一次取得者が大半を占める。高台の住宅地の需要は底堅いものの、沼津市西部の中心市街地との利便性が劣る住宅地域 は、需要減退が続いている。市場の中心価格帯は土地のみで１０００万円台の前半程度、新築の戸建住宅で、２０００ 万円台後半～３０００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が大半であり、この地域の地価が収益性より快適性を 重視し価格形成されているものと考えられる。また、配棟計画から収益物件の想定は有効ではない。したがって、収益 還元法の適用を断念した。比準価格は価格実証性に富み、沼津市西部の４事例を採用して得られたもので、信頼性は高 い。そこで、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [217.3] [102.0] 100 64,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東部の中心都市としての沼津市の地位低下、 人口減少もあり、勢いはなく地価は下落傾向 である。 沼津市の西部は、市街地との接近性が劣り、 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　+105.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％