令和7年1月10日　提出 沼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -15 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字南道並１８９番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道背後の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 片浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   210 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 片浜駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の農地もみられる一般住宅が多い既成住宅地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持 すると予測する。沼津市西部は需要が減退しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心とした郊外の住宅地域一円。需要者は沼津市に居住する３０歳代の一次取得者層が中心で、 地縁的選好性が強い。旧来の住宅地域で、ミニ分譲の供給は散見されるが、外部からの流入もほとんどなく、需要は弱 く、地価も下落基調で推移している。土地の中心価格帯は、９００万～１，５００万円程度、新築戸建住宅では２，５ ００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択 した。標準地は戸建住宅地域に存することから、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいの で適用しない。従って、沼津市郊外の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映 した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [194.1] [103.0] 100 72,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津 市における不動産の潜在需要は減退傾向にあ る。地域毎に需要の二極化、選別化が進行し ている。 県道背後の既成住宅地で、地域の広がりを欠 き、需要が弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％