令和7年1月13日　提出 沼津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -11 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市原字鳥澤６５９番２８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 原 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 原駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 需要の減退が続く原地区の沿岸部に位置しており、地域要因に格別の変動要因は見られず、当面は現状のまま推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市西部を中心とした郊外に形成された住宅地域一円。需要者は市内に居住又は勤務する一次取得者が 中心である。近隣地域は沿岸部近くに立地する住宅地域のため、需要は弱含みの状況が続いている。土地は１，０００ 万円程度、低コスト新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域で、間口等から経済的な賃貸経営が困難なため収益還元法は試算できなかった。 比準価格は原駅を最寄駅とする取引事例から試算しており精度は高いものと認められる。自用目的の取引が中心で、居 住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であることや被災リスク回避の動き等昨今の不動産市況を勘案した結果、前 年価格との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少しており、土地取引件数も減少傾 向にある。被災リスクの有無や選好性により 、需要は二極化している。 人口が減少している原地区に位置し、海岸に 近く被災リスク回避の動きから、需要は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％