令和7年1月14日　提出 沼津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -7 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大岡字佃９５６番３０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 沼津 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 沼津駅東方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり特段の変動要因は無く、現況同様の土地利用が続くものと予測する。沼津市内において は需給は堅調な地域であり、地価は横這いから若干の上昇程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市内の住宅地域を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住 、または沼津市通勤者の第一次取得者層である。近隣地域周辺は利便性と住環境は良好であり、災害リスクも少ない住 宅地域であることから需要は堅調であり競争力を維持している。土地は１５００万～２０００万円程度、新築の戸建物 件は３５００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できな かった。近隣地域においては住環境が重視され、自用目的での土地取引が支配的な住宅地域であり収益目的での土地土 地引きはみられないので、実際の取引事例を基礎として試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [120.5] [102.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給の少ない沼津駅北口徒歩圏や大岡等では 地価は安定しているが市域南部、西部では弱 含み傾向。建築費の高騰が住宅地需要に影響 を及ぼしている。 利便性、快適性と地価水準のバランスがよく 需要は安定的であり取引は比較的多い。不動 産市場では競争力を維持しており地価は安定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％