令和7年1月12日　提出 沼津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大岡字古求３１７４番９ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主にアパ ート等が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、ガス 沼津 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 沼津駅北東方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、特段大きな変動要因も見られず、今後も現状維持と予測する。当地域では長 泉町や三島市の代替地として求める動きもあり引き合いが強く、地価は強含み傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沼津市隣接の三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者の中心は、沼津市内に居住する３０～ ４０代の一次取得者が中心となる。当地域は沼津市北東部郊外の丘陵地に位置する既成住宅地域で、中心市街地への接 近性は劣るが、津波等の災害リスクも低く、需給は概ね均衡している。取引の中心価格帯は、４５～５０坪程度の土地 で１，０００万円台後半程度、新築戸建住宅で２，０００万円後半～３，０００万円後半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では一部で賃貸用共同住宅が見られるが一般的な利用方法ではなく、かつ、標準地は賃貸経営を有効に成立さ せる地積を有していないため、収益価格は試算しない。同地域は戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、主とし て居住の快適性・利便性を指標とした自己居住用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されると認めら れるから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記にように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [144.5] [101.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市で、中心商業地の吸引力低 下により嘗ての拠点性は薄まったが、経済活 動は正常化しつつある。宅地需要には二極化 がみられる。 当地域では長泉町や三島市の代替地として求 める動きもあり引き合いが強く、地価は強含 み傾向で推移すると予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％