令和7年1月10日　提出 沼津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　和泉　清明   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 西7.5m市道 水道、ガス、下水 沼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　７．５ ｍ市道 交通 施設 沼津駅北東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した沼津駅北口を代表する既成住宅地域であり、将来的にも現在の土地利用状況を維持するものと予想され る。今後も安定した需要が見込まれ、地価は横ばいからやや強含みになるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市、長泉町、清水町の一部も包含する住宅地域。需要者の中心は市内在住の相応の 資力を有する一次取得者で、他地域からの流入も認められる。人気のある沼津駅北口徒歩圏では開発余地が少なく、市 街地の東から北東外縁、郊外部に掛けての小規模分譲地が供給の中心となっている。利便性の良い地域では、土地は４ ５坪程度で２，０００万円前後、新築戸建では４，０００万円弱を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は少なく、自用物件が中 心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視 されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び前年年標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　沼津 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し高齢化が進むが、経済の回 復に伴い土地取引件数は増加。利便性の高い 地域は横ばいから上昇傾向の一方周辺部では 地価下落が続く。 周囲の土地利用状況に特に変化はなく、生活 利便性が優ることから引き続き安定した需要 が認められる。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ 0.0 ％