令和7年1月10日　提出 浜松天竜 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松天竜 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 二俣本町 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 二俣本町駅に近い閑静な住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線二俣 本町駅西方 350m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 二俣地区の既成住宅地域として、今後も現状を維持するものと予測する。天竜区は人口減少が大きく需要は低迷 しており地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、天竜区の標準的な住宅地域で、需要者は浜松市に居住あるいは勤務する一次取得者が中心。近隣地域は 二俣地区の標準的な住宅地域で、居住環境は良好であるが、浜松市中心部から遠いため、地縁的な需要が中心となる。 既成市街地のため供給は少ないが、需要はさらに弱い。土地は１，０００万～１，５００万円程度、新築戸建で３，０ ００万円以内が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は二俣地区の標準的な住宅地域である。収益性よりも居住環境等が重視される戸建住宅地域であるので収益価 格は試算せずに、比準価格のみを試算した。比準価格決定の理由に記載の通り、比準価格は同一需給圏内の市場の実態 を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものである。慎重に検討を行い、市場分析の結果を踏ま え、比準価格の採用は適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、個人消費、雇 用・所得環境も改善基調にあるが、物価の上 昇、金利の上昇もあり、住宅需要は足踏み状 態にある。 二俣地区の既成住宅地域で、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％