令和7年1月14日　提出 浜松浜名 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -17 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区於呂字立丁１９８２番２外 ②地積 　(㎡) 365   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 北7m市道 水道 遠州岩水寺 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線　　 遠州岩水寺駅西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、弱含みながらも横ばい基調に て推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の市街化調整区域の住宅地域である。需要者は、地縁性を有する一次取得者が中心である。当 該地域は、市街化調整区域内の住宅地域ではあるものの、生活圏域内に日用品や生鮮食料品を提供している商業施設が 複数存在する生活利便性の比較的良好な地域である。規模によるが７０坪の土地ならば、総額で１，０００万円程度が 市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性の観点から取引事例を収集した。賃貸市場については未成熟であり、また、当該地 域は、主として自己居住用目的の取引が中心の住宅地域である。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、 類似地域の住宅地域の取引事例より試算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に 留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 遠州鉄道沿線の浜名区の住宅地、商業地並び に都田方面の工業地の地価は依然堅調に推移 。一方、細江、引佐、三ヶ日方面の土地需要 は軟調である。 市街化調整区域内の住宅地域。生活必需品を 購入できる日用品店舗がいくつか存する事か ら一定の土地需要が観察される住宅地域であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％