令和7年1月10日　提出 浜松浜名 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -15 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区横須賀字川原１３８４番２ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等の多い 利便性の良い住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 浜北 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線浜北 駅南東方 480m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が良好な住宅地域として、当面の間は、現状を維持するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧浜北区内のうち遠州鉄道沿線の住宅地域である。需要者の中心は旧浜北区在住あるいは在勤の一次取得 者が中心であるが、外部からの流入もみられる。旧浜北区の中心市街地に近く、生活利便性が高く、居住環境も良好で あることから需給バランスは堅調に推移している。地価水準は、坪単価２０万円台半ばから後半が一つの目安であるが 、画地規模が小さく、総額が抑えられた物件であれば、坪単価３０万円を超える取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に位置する。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性、利便性 が重視され、市場性を重視して価格を決定することが一般的と判断されることから、収益還元法は適用しなかった。以 上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.6] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が継続する中、企業投資と個人消 費は回復傾向にあり、建築費などの物価上昇 はあるものの、不動産に対する需要は比較的 堅調。 宅地利用が増えつつあり、周辺地域と比べて 相対的な割安感が感じられる。 格別の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％