令和7年1月14日　提出 浜松浜名 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区引佐町横尾字六地蔵前８７５番５ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、店舗が混在する住 宅地域 北8m県道 水道、下水 金指 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 引佐町郊外部の住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ県道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道金指駅 北西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する県道沿いの住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。通勤、通 学の便にやや難があることから外部からの転入は少なく、地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜名区引佐町、細江町、三ヶ日町一円の郊外部に存する住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者 が多くを占める。農家住宅と一般住宅が混在する地域で各種利便施設からもやや遠いため、住宅地需要は総じて弱い。 価格水準的には坪６万～８万円程度が目安となるが、取引件数が少なく、取引価格は画地規模や形状により大きく異な るのが現状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当地域はアパート等の収益物件は ほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。以 上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [194.2] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜名区内の旧郡部の地域は人口が減少傾向で あり、不動産市況は総じて弱い状況が続いて いる。 集落的色彩が強い住宅地域で、外部からの転 入は少ないため、住宅地需要は引き続き弱い 状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％