令和7年1月10日　提出 浜松中央 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 9-7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区高塚町１７８８番６外 ②地積 　(㎡) 2,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:3.5 工場兼事務所 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅西方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。住宅地の中に工場がみられる地域で、用途の多様性 があることから地価は安定的にすると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の工場地域である。需要者は地元の法人事業者が中心であるが、戸建住宅の開発を目的とする不 動産業者も想定される。周辺は戸建住宅を中心とした住宅地域で、街路幅員も広くないが、周辺工場との位置関係、用 途の多様性から需要は安定的である。取引価格は個別性が強く様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場は自己使用が中心で、賃貸市場の熟成度が低いことから賃貸想定は規範性に乏しく、収益還元法は適用 しなかった。比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算しており規範性は高い。近隣地域においては自己使用の工場 が中心で、取引についても自己使用目的で行われるものが多いことから、本件では比準価格を標準とし代表標準地との 均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [101.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が継続する中、企業投資と個人消 費は回復傾向にあり、建築費などの物価上昇 はあるものの、不動産に対する需要は比較的 堅調。 工場と住宅が混在する、用途の多様性が認め られる地域で、需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％