令和7年1月9日　提出 浜松中央 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 9-6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　木村　満義   TEL.

鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区大久保町１３４９番１０ ②地積 　(㎡) 3,689   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場兼事務所 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南西12m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   500 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  66.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の造成工業団地。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 9.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状の工業団地として維持するものと予測する。内陸部に位置する工 業団地への需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の工業地域一円で、主たる需要者は浜松市に拠点を置く企業が中心である。内陸部の工業団地で 、浜松環状線に近く、東名高速道路、浜名バイパスなどへのアクセスも良好な地域であり、需要は安定している。地価 水準は、坪単価１０万円から１０万円台半ばが一つの目安といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己の 業務用市場において周辺地価相場を参考に取引される傾向が強いことから、比準価格の規範性は高いと判断する。以上 から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [106.0] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内陸型の工業地域の需要は堅調で、既成市街 地の工業地域の需給バランスも安定的に推移 している。 格別の変動要因はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％