令和7年1月10日　提出 浜松中央 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 9-5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区和田町字木舟前３３５番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 西5m市道 水道、下水 浜松 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 4.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場が並ぶ市街地の工場地域で、特別な要因もないので現状で推移するものと予測する。製造業の回復基調 もあり需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の中小工業地域である。需要者は工場や倉庫として使用する土地の取得を目的とする法人及び個 人事業者。近隣地域は中小の工場が建ち並ぶ工場地域であるが、利便性の良い地域のため、廃業した工場跡地を分譲素 地として取得すの事業者の需要もあり、需要は底堅い。取引価格は、規模、用途等の個別性によるばらつきが大きく、 中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社工場が多く、市場参加者及び最有効使用の観点から収益性との関連が希薄なため、収益価格は試算しな かった。比準価格は同一需給圏内の市場の実態を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものであ る。よって慎重に検討を行い、近隣地域は近傍の取引価格を重視して取引が行われることを考慮して、代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格の採用は適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 60,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、製造業を中心 に改善傾向にあり設備投資も増加している。 流通系の需要も良好な状態にある。 既成市街地内の工場地であるが、地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.1 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％