別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.
鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区流通元町４３８番１
｢流通元町１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 倉庫、配送センター
が建ち並ぶ流通業務
地域		 西16m市道 水道、下水 浜松

8.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名高速道路「浜松」ＩＣ近
くの流通業務地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北東方

8.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東名高速道路浜松ＩＣ近くの流通業務地域として、現状を維持するものと見られる。電子商取引の拡大などから
、流通業務地としての需要は高まっており、地価はやや強含みの傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部において流通業務施設等の立地が可能な工業地域であり、需要者は物流業等を営む県内外の法
人が中心である。近隣地域は東名高速道路「浜松」ＩＣから近く、周辺には市街化調整区域が広がる中、市街化区域内
に立地する当地域の稀少性は高く、背後地からの労働力の確保も比較的容易であることから、需要は堅調である。需要
の中心となる価格帯について、画地規模、造成の難易等によりばらつきが大きく、一様には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例から求めており、市場性を反映した実証的な価格である。
また、当圏域では自己の業務用市場において、周辺地価相場を参考に取引される傾向が強いことから、収益価格は試算
しなかった。以上より、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.2]		 [100.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料価格の高騰等の懸念材料はあるが、コ
ロナ禍以降の電子商取引の拡大や２０２４年
問題により、物流倉庫等の用地の需要は強含
みが続いている。

東名浜松ＩＣ近くの流通業務適地であり、背
後の調区内農地では倉庫等の利用を目的とし
た宅地への転用も見られ、需要の高まりが観
察される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０６

-94

更地


   
（　          ） 		 長方形 東38.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ｋ０７０９

-96

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東5.5m市道
、北西4.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ｋ０７１０

-96

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ｋ０７１０

-86

建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｋ０７１０

-3

建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.4m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
33,500 		 100
[  64.8]
51,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,700 
b (　     50,324) 
50,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
50,473 		 100
[  99.2]
50,880 
50,900 
c (　           ) 
41,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
41,371 		 100
[  79.7]
51,908 
51,900 
d (　           ) 
39,765  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,765 		 100
[  76.4]
52,048 
52,000 
e (　           ) 
27,058  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
34,330 		 100
[  67.3]
51,010 
51,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -40.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.7 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +7.3 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -35.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -35.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　 -25.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,400 円／㎡]  



浜松中央 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の工業地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の倉庫等を中心とする地域であり、市場参加者は自己使用目的の法人企業が中心である。したがって、最有
効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区流通元町４３８番１
 0804000636993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 94,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区流通元町４３８番１
｢流通元町１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 倉庫、配送センター
が建ち並ぶ流通業務
地域		 西16m市道 水道、下水 浜松

8.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名高速道路「浜松」ＩＣ近
くの工業地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北東方

8.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東名高速道路のインターチェンジに近接した倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域である。地域内に格別の
変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の工業地域で、主として高速道路インターチェンジ周辺の流通業務施設が集積する工業地域と代
替・競争等の関係が強い。需要者は自用の倉庫、配送センター等の物流業を営む県内外の法人が中心である。近年は利
便性、立地等による物件の選別化の動きが見られるほか、市街化調整区域における安価な開発用地との競合も見られ、
需要は堅調である。中心となる価格帯は規模等により異なるが、土地単価で１㎡当たり４万～６万円の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は自用の倉庫、配送センターを中心とした地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から、収益還元法は
規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した工業地域に所在する取引事例を比較検討して求
めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準
地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.2]		 [100.0]
100		 51,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的な企業業績の回復に伴い、製造業を中
心に工場新設や設備投資は増加傾向で推移し
ている。高速道路近接エリアでは流通業務施
設の開発が多い。

地域要因に格別の変動はない。高速道路イン
ターチェンジに近接しており、需要は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７１０

-28		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｋ０７０９

-7

更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.5m市道、
北8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ｋ０７０２

-83

建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ｋ０７１６

-78

建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,093  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,892 		 100
[ 120.0]
48,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,200 
b (　           ) 
45,357  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
45,224 		 100
[  80.0]
56,530 
56,500 
c (　           ) 
42,171  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
43,978 		 100
[  87.2]
50,433 
50,400 
d (　           ) 
49,191  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,585 		 100
[  98.0]
50,597 
50,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　  -3.7 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.9 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,400 円／㎡]  



浜松中央 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の倉庫・配送センター等を中心とする地域であり、市場参加者は自己使用目的の法人企業が中心である。し
たがって、最有効使用及び市場参加者の観点から、収益還元法は規範性に乏しいため適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区流通元町４３８番１
 0804000636993-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考