別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
浜松中央 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.
鑑定評価額 983,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区高丘西４丁目１０７番３
｢高丘西４－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 16,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 物流関連施設が建ち
並ぶ流通業務地域
 南西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 浜松

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  93.0 ｍ、奥行　約　　 179.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 浜松駅北西方

10.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 優れた立地条件を有する流通業務地域であり、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。ネ
ット通販の拡大等による物流効率化の流れの中で、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡県内の内陸部に位置する流通業務地域一円である。需要者は物流企業が中心である。近隣地域は東名
浜松西ＩＣに近く、新東名高速道路にもアクセスが可能な立地であり、ＩＣまでのアクセス道路も整備された流通の拠
点として需要は強い。需要の中心となる土地の価格帯は、規模等によりばらつきがあるが、㎡単価５～６万円程度が目
安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域において実際に成立した取引事例から比準して試算しており実証的である。一方、
収益価格は投資採算性に見合う賃料設定が困難であり低位に試算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、同一需給圏内の価格動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ネット通販の拡大や物流の高度化・集約化の
流れの中で、２０２４年問題も相俟って、物
流用地需要は引き続き堅調である。


背後に充実した労働力人口を有し、優れた交
通アクセス、災害に強い三方原台地上に位置
する等良好な立地条件を備えており、需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７１６

-95

建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22.5m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
b Ｋ０７０９

-7

更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6.5m市道、
北8m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ｋ０７０６

-88

建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
北西15m、
南東30m、
三方路
工専

(70,200)
d Ｋ０７０２

-58

更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｋ０７０６

-95

建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
南東9m、
北西9m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,254 		 100
[ 133.8]
59,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
60,400 
b (　           ) 
45,357  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
45,224 		 100
[  75.7]
59,741 
60,900 
c (　           ) 
33,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.0]
35,562 		 100
[  63.6]
55,915 
57,000 
d (　           ) 
28,737  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
29,881 		 100
[  53.5]
55,852 
57,000 
e (　           ) 
25,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.0]
29,064 		 100
[  50.7]
57,325 
58,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,400 円／㎡]  



浜松中央 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

106,738,304 
23,592,028 
83,146,276 
52,691,800 
30,454,476 		 （　0.9737）
29,653,523 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    617,781,729 円　　　　（　     37,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 5,100.00 Ｓ3 8,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   16,551 ㎡     93.0 m x  179.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所兼倉庫の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
5,100.00 
100.0 
5,100.00 
1,007 
5,135,700 		 3.0  15,407,100 
0.0  0 
一括
 2～ 2		 倉庫
3,200.00 
100.0 
3,200.00 
1,007 
3,222,400 		 3.0  9,667,200 
0.0  0 
一括
 3～ 3		 事務所
600.00 
100.0 
600.00 
1,007 
604,200 		 3.0  1,812,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,900.00 
100.0 
8,900.00 

8,962,300 		 26,886,900 
0 
⑨年額支払賃料      8,962,300 円　×　12ヶ月　＝　     107,547,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       107,547,600 円　　×　　   1.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,075,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,472,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,886,900 円　×　　  99.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         266,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     106,738,304 円　　　　（　         6,449 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,007 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,416,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,226,428 円  　　　      107,547,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,982,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,259,000 円  　　　　    854,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       854,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       854,000 円  　　　　    854,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,592,028 円　（　　　　　　         1,425 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 854,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  95,000 円／㎡　×　   8,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0696 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,691,800 円  
（　　　　　         3,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 106,738,304 円      
②総費用 23,592,028 円      
③純収益　①－② 83,146,276 円      
④建物等に帰属する純収益 52,691,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,454,476 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,653,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,792 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    617,781,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区高丘西四丁目１０７番３
 0804000355335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
浜松中央 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 9-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.
鑑定評価額 983,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区高丘西４丁目１０７番３
｢高丘西４－７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 16,551  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 物流関連施設が建ち
並ぶ流通業務地域
 南西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 浜松

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  93.0 ｍ、奥行　約　　 179.0 ｍ、規模　　    16,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東名高速浜松西インターチェ
ンジ近くの流通業務を主体と
する地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北西方

10.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東名高速ＩＣに近く交通利便性に優れた地域で、今後も大型倉庫等を主体とする現状を維持すると予測。物流施
設用地としての立地条件が整っていて需要は多いことから、地価は強含みに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部地域から隣接する愛知県の東三河地域にかけての流通業務地域一円である。需要者は、東名高
速道路等を利用する物流関連企業が中心である。近隣地域は東名高速道路浜松西ＩＣに近い台地上にあって自然災害の
リスクが少なく、周辺にはホンダをはじめとした各種企業が所在し、背後人口が多く労働力の確保も容易なことから、
需要は強い。取引価格は規模等によるばらつきが見られるが、㎡単価５～７万円程度が需要の中心と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は事務所兼倉庫を想定したが、現状では
土地価格や建築費等のコストに見合った賃料設定は難しく、低位に試算された。近隣地域では自己使用目的の取引が中
心であり、過去の売買価格等を考慮して取引が行われることが一般的である。よって、収益価格は参考にとどめ、周辺
流通業務用地の需給動向に留意し、市場を反映して実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｅコマース市場の拡大等を背景に物流関連施
設の需要は引き続き堅調である。



東名高速浜松西ＩＣに近く、台地上で自然災
害のリスクが少ないことから、物流関連施設
用地としての優位性は高く、地価は強含みに
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０９

-96

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東5.5m市道
、北西4.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
b Ｋ０７１６

-95

建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22.5m市
道、中間画地
準住居

(60,200)
c Ｋ０７１０

-28		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ｋ０７１５

-48		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
西4.3m、
南4.5m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     50,324) 
50,324  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
50,473 		 100
[  85.0]
59,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
60,600 
b (　           ) 
75,624  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
79,254 		 100
[ 139.2]
56,935 
58,100 
c (　           ) 
57,093  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
57,892 		 100
[ 135.2]
42,820 
43,700 
d (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
38,413 		 100
[  66.6]
57,677 
58,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -40.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,400 円／㎡]  



浜松中央 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,678,809 
24,231,912 
85,446,897 
55,036,400 
30,410,497 		 （　0.9737）
29,610,701 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    616,889,604 円　　　　（　     37,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼倉庫 5,200.00 Ｓ3 9,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   16,551 ㎡     93.0 m x  179.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所兼倉庫、一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
5,200.00 
100.0 
5,200.00 
1,012 
5,262,400 		 3.0  15,787,200 
0.0  0 
一括
 2～ 2		 倉庫
3,300.00 
100.0 
3,300.00 
1,012 
3,339,600 		 3.0  10,018,800 
0.0  0 
一括
 3～ 3		 事務所
600.00 
100.0 
600.00 
1,012 
607,200 		 3.0  1,821,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,100.00 
100.0 
9,100.00 

9,209,200 		 27,627,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,209,200 円　×　12ヶ月　＝　     110,510,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,510,400 円　　×　　   1.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,105,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 109,405,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,627,600 円　×　　  99.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         273,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,678,809 円　　　　（　         6,627 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,012 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,568,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,315,312 円  　　　      110,510,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,982,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,582,000 円  　　　　    892,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       892,000 円  　　　　    892,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,231,912 円　（　　　　　　         1,464 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 892,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  97,000 円／㎡　×　   9,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0617     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0696 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 55,036,400 円  
（　　　　　         3,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,678,809 円      
②総費用 24,231,912 円      
③純収益　①－② 85,446,897 円      
④建物等に帰属する純収益 55,036,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,410,497 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,610,701 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    616,889,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区高丘西四丁目１０７番３
 0804000355335-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考