令和7年1月15日　提出 浜松中央 5-29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 5-29 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 186,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区有玉北町字上瀬１１８７番１外 ②地積 　(㎡) 2,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 店舗兼工場 Ｓ2 低層店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの路線商 業地域 北西22m国道 水道、下水 浜松 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   370 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域である。車両交通量は多く、店舗集積度が高い路線であることか ら、今後もロードサイド型店舗等の新規出店が進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元企業のほか、店舗を全国展開して いる大手企業等である。当該地域は浜松市中心部と旧浜北区を結ぶ国道沿いに位置しており、車両交通量が多く、ロー ドサイド型店舗等の集積度は高い。市街化調整区域に位置しているが、一定の要件のもと、新規出店は可能であり、需 要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は規模等により大きく異なるため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域に所在しており、開発許可の要件や周辺の利用状況から、収益還元法は規範性に乏しいため 適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した幹線道路沿いの路線商業地域に所在する取引事例を比較検討して求 めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準 地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 5-16              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [100.0] 100 86,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 社会経済活動の正常化に伴い、商業地の需要 は回復傾向で推移している。物価高、建築費 高騰、金利上昇懸念など、今後の動向には注 視を要する。 交通量の多い国道沿いの路線商業地域で、近 年はドラッグストア、カーディーラー、オー トバイ販売店等の新規出店が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％