別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-27 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区向宿２丁目４４１番３外
｢向宿２－２３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東8m国道 水道、ガス、下水 浜松

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 掛塚街道沿いの商業地域 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅東方

1.8km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに小規模な店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣型の商業地域であり、近年では閉店した店舗も散見される。
利便性から宅地需要は安定的であるが、商況は冴えないため、今後住宅地へと移行する可能性が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部外縁の幹線道路および準幹線道路沿いの商業地域で、需要者は市内の個人事業者および中小
零細の法人が中心である。近隣地域は国道１５０号沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ地域であるが、小規模な画地により
、駐車場確保が十分で無く、近年では郊外型店舗への顧客流出から、商況は冴えない。一方、市中心部に近く、背後住
宅地とのバランスから、需給は安定している。中心となる価格帯は規模、用途によりばらつきが大きく、把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。近隣地域およびその周
辺は自己使用を目的として、周辺地価相場を参考に取引される傾向があり、必ずしも賃料収入に基づく収益性に着目し
て取引されるものではない。したがって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に止めて、代表標準地と
の均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-22              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[123.6]		 [100.0]
100		 83,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金融資本市場の変動等の懸念材料は
あるが、中心市街地や集客が見込める幹線道
路沿いに位置する商業地は利便性と稀少性か
ら需要は底堅い。

国道沿いの旧来からの商業地域であり、近年
では閉店した店舗も見られるなど、商況は冴
えず、商業地としての地位は低下している。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -5.8
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０６

-63

更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b Ｋ０７１１

-24		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32m市道、
中間画地
近商

(80,300)
c Ｋ０７１０

-59

更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.2m市道、
北2.5m、角地
１住居

(80,200)
d Ｋ０７１６

-31		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.3m市道
、北東1.9m、
角地
近商

(100,300)
e Ｋ０７０２

-15		 浜松市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東32m市道、
南東5.3m、
西3.3m、
三方路
近商
高度地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,605  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
96,396 		 100
[ 116.5]
82,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,700 
b (　           ) 
112,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
126,199 		 100
[ 149.3]
84,527 
84,500 
c (　           ) 
71,265  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
73,140 		 100
[  87.8]
83,303 
83,300 
d (　           ) 
90,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
94,399 		 100
[ 111.2]
84,891 
84,900 
e (　           ) 
81,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
83,921 		 100
[ 102.1]
82,195 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +6.7 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,400 円／㎡]  



浜松中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,245,506 
653,715 
2,591,791 
2,241,090 
350,701 		 （　0.9752）
342,004 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,434,870 円　　　　（　     43,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 85.00 Ｓ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階ファミリータイプ平均専用面積４２．５０㎡２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
100.0 
85.00 
2,005 
170,425 		 6.0  1,022,550 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
85.00 
100.0 
85.00 
1,404 
119,340 		 2.0  238,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

289,765 		 1,261,230 
0 
⑨年額支払賃料        289,765 円　×　12ヶ月　＝　       3,477,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,477,180 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       243,403 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,233,777 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,261,230 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,245,506 円　　　　（　        18,869 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,500 円  　　　　     33,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,315 円  　　　        3,477,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      283,000 円  　　　　     33,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,300 円  　　　　     33,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         653,715 円　（　　　　　　         3,801 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,241,090 円  
（　　　　　        13,030 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,245,506 円      
②総費用 653,715 円      
③純収益　①－② 2,591,791 円      
④建物等に帰属する純収益 2,241,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 350,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,988 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,434,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区向宿二丁目４４１番３
 0804000596827-0000
2 　浜松市中央区向宿二丁目４４２番２
 0804000596829-0000
3 　浜松市中央区向宿二丁目４４３番２
 0804000596831-0000
4 　浜松市中央区向宿二丁目４４３番３
 0804000596832-0000
5 　浜松市中央区向宿二丁目４４４番３
 0804000596835-0000
6 　浜松市中央区向宿二丁目４４４番４
 0804000596836-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 5-27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-27 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.
鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区向宿２丁目４４１番３外
｢向宿２－２３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東8m国道 水道、ガス、下水 浜松

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの古くからの商業地
域。		 街

路		 ８ｍ国道 交通

施設		 浜松駅東方

1.8km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の商業地域と
して推移すると予測する。需要は堅調で地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階から３階程度の低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧浜松市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需要者は、県内外の法人、個人業者が中心である。店舗
、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、車両交通量は多く需要は比較的堅調である。取引価格は画地規模等
によりまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗等の収益物件が見られるが自己使用目的の店舗等が多く、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないため土地価格に
見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、代表
標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-22              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.7]		 [100.0]
100		 84,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響が薄れ所得の改善により飲食
や宿泊等の消費動向に持ち直しの動きが見ら
れるが、資源高や円安による物価高により不
透明感がある。

店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地
域で、車両交通量が多く駅にも比較的近く需
要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -5.7
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０６

-7		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25.5m県道、
中間画地
近商

(80,300)
b Ｋ０７１１

-38		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南19m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ｋ０７１５

-64

底地


   
（　          ） 		 長方形 東11.2m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｋ０７１７

-19		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北27m国道、
東6.5m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,871  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
107,044 		 100
[ 130.6]
81,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,000 
b (　           ) 
92,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
94,011 		 100
[ 111.9]
84,013 
84,000 
c (　     51,419) 
85,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,641 		 100
[ 102.3]
84,693 
84,700 
d (　           ) 
73,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
72,374 		 100
[  85.3]
84,846 
84,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.8 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,700 円／㎡]  



浜松中央 5-27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,124,485 
620,860 
2,503,625 
2,119,950 
383,675 		 （　0.9752）
374,160 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,133,913 円　　　　（　     47,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.00 Ｓ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：国道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階共同住宅、ワンルーム２戸平均専有面積４０㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
2,000 
160,000 		 6.0  960,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,450 
116,000 		 2.0  232,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

276,000 		 1,192,000 
0 
⑨年額支払賃料        276,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,312,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,312,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       198,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,113,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,192,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,124,485 円　　　　（　        18,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,360 円  　　　        3,312,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         620,860 円　（　　　　　　         3,610 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,119,950 円  
（　　　　　        12,325 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,124,485 円      
②総費用 620,860 円      
③純収益　①－② 2,503,625 円      
④建物等に帰属する純収益 2,119,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 383,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 374,160 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,133,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区向宿二丁目４４１番３
 0804000596827-0000
2 　浜松市中央区向宿二丁目４４２番２
 0804000596829-0000
3 　浜松市中央区向宿二丁目４４３番２
 0804000596831-0000
4 　浜松市中央区向宿二丁目４４３番３
 0804000596832-0000
5 　浜松市中央区向宿二丁目４４４番３
 0804000596835-0000
6 　浜松市中央区向宿二丁目４４４番４
 0804000596836-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考