鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
浜松中央 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-22

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　杉田　篤彦

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区幸１丁目３３番２｢幸１－４－１９｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西13.3m国道	水道、ガス、下水	浜松 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

浜松市北部の幹線道路沿いの
大型商業施設周辺に位置する
商業地域。

街

路

１３．３ｍ国道

交通

施設

浜松駅北方

5.2km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の商業
地域として推移すると予測する。大型店舗に近く需要は堅調で地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階から３階程度の低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧浜松市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需要者は、県内外の法人が中心である。店舗併用住宅等
が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、大型商業施設にも近接し、需要は堅調である。取引価格は画地規模等によりまちま
ちであり需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗等の収益物件が見られるが自己使用目的の店舗等が多く、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないため土地価格に
見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、市場
性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が薄れ所得の改善により飲食
や宿泊等の消費動向に持ち直しの動きが見ら
れるが、資源高や円安による物価高により不
透明感がある。

大型商業施設に近接する国道沿いの路線商業
地域にあり、繁華性に恵まれ、需要は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０７０１ -56	浜松市中央区		建付地	（　）	長方形	北東12.9m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	Ｋ０７１１ -9	浜松市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西13m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	Ｋ０７１１ -31	浜松市中央区		建付地	（　）	不整形	東13m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ｋ０７１５ -4	浜松市中央区		建付地	（　）	台形	西12.5m国道、北6m、東9m、三方路		準工 (70,200)
e	Ｋ０７１６ -38	浜松市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	西25m市道、北西4m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,498	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	85,629	100 [ 83.7]	102,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 87,825	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	98,169	100 [ 88.9]	110,426		110,000
c	(　 ) 66,790	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	87,831	100 [ 84.6]	103,819		104,000
d	(　 ) 89,244	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	85,504	100 [ 85.4]	100,122		100,000
e	(　 ) 82,240	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.9]	104,255	100 [ 101.7]	102,512		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

浜松中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,071,567	1,040,752	4,030,815	3,580,360	450,455	（　0.9752） 439,284	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,549,652 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸、２～３階ファミリータイプ４戸、平均専用面積約４５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,200	198,000	6.0	1,188,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,390	125,100	2.0	250,200
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		448,200		1,688,400
								0

⑨年額支払賃料	448,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,378,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,378,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 322,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,055,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,688,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,871 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,071,567 円　　　　（　 21,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	266,000 円	53,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	161,352 円	5,378,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 452,200 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,040,752 円　（　　　　　　 4,505 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,580,360 円（　　　　　 15,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,071,567 円
②総費用	1,040,752 円
③純収益　①－②	4,030,815 円
④建物等に帰属する純収益	3,580,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	450,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,549,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区幸一丁目３３番２	0804000217803-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
浜松中央 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-22

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　冨田　稲子

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区幸１丁目３３番２｢幸１－４－１９｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	西13.3m国道	水道、ガス、下水	浜松 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３．３ｍ国道

交通

施設

ＪＲ東海道本線浜松駅
北方
5.2km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設近くの路線商業地域として今後も現状で推移するものと予測する。安定した需要があり地価は強含
みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の路線商業地域で、主な需要者は浜松市で事業を展開する法人あるいは個人事業者である。近隣
地域は中・小規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、近くに集客力のある大型商業施設もあり繁華性は高い。既存商業
地域で空地も少なく需要は底堅い。取引は画地規模等の個別性により中心となる価格帯の幅が広く、その把握は困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の市場の実態を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものとなった。近
隣地域は幹線沿いの既存商業地域で、店舗需要のほかアパート需要もあり収益物件の想定が可能で収益価格を試算した
が、土地取得価格に見合う賃料設定が困難で低位に試算された。近隣地域は自用での利用を前提として取引が成立する
地域であるので、市場分析の結果を踏まえて、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、雇用・所得環
境も改善基調にあり消費活動も活発化してい
るが、急激な物価の上昇の影響が不安材料と
なっている。

既存の繁華性の高い商業地域で、地域要因に
大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０７１６ -38	浜松市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	西25m市道、北西4m、角地		２住居 (70,200)
b	Ｋ０７１５ -4	浜松市中央区		建付地	（　）	台形	西12.5m国道、北6m、東9m、三方路		準工 (70,200)
c	Ｋ０７１１ -31	浜松市中央区		建付地	（　）	不整形	東13m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ｋ０７０１ -51	浜松市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東11.1m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,240	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 98.9]	104,255	100 [ 101.7]	102,512	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 89,244	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	85,504	100 [ 84.4]	101,308		101,000
c	(　 ) 66,790	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	87,831	100 [ 84.6]	103,819		104,000
d	(　 ) 96,638	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,798	100 [ 94.7]	103,271		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

浜松中央 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,115,372	1,037,445	4,077,927	3,560,170	517,757	（　0.9752） 504,917	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,976,457 円　　　　（　 47,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 17.5 m	前面道路：国道　 13.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階共同住宅（小世帯向４戸、平均専用面積４５㎡）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,223	200,070	6.0	1,200,420
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,400	126,000	2.0	252,000
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		452,070		1,704,420
								0

⑨年額支払賃料	452,070 円　×　12ヶ月　＝　 5,424,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,424,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,490 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,099,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,704,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,115,372 円　　　　（　 22,144 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,223 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	264,500 円	52,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,745 円	5,424,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 449,600 円	52,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,900 円	52,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,037,445 円　（　　　　　　 4,491 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,900,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,560,170 円（　　　　　 15,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,115,372 円
②総費用	1,037,445 円
③純収益　①－②	4,077,927 円
④建物等に帰属する純収益	3,560,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	517,757 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,976,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区幸一丁目３３番２	0804000217803-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考