別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
浜松中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番２外
 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中低層の店舗兼住宅
等が多い駅近くの商
業地域		 西29m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２９ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線　　　
浜松駅北方
1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 遠鉄線駅近くの商業地域である。格別の変動要因が認められないことから当面現状を維持するものと予測する。
地価は中心市街地の商況回復の影響により、強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の幹線道路沿い及びその周辺の商業地域である。需要者は同一需給圏内の法人及び個人事業者が
中心である。店舗併用住宅が多く見られる商業地域で繁華性は低いが、中心部に近く価格水準が低いことから価格はゆ
るやかな上昇傾向で推移している。規模、利用形態により価格帯が異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない
状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華性が低く、資産保有や自己利用目的の取引を主とした商業地域である。容積率未消化の建物も多くみられ、収益性
を重視した取引は少ない状況である。需要者は周辺の取引価格を重視して取引を行うと判断されることから、鑑定評価
額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を参考に留め、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-22              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利傾向が継続する中、企業投資と個人消
費は回復傾向にあり、建築費などの物価上昇
はあるものの、不動産に対する需要は比較的
堅調。

遠鉄沿線の商業地であり、用途の多様性が認
められる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  -6.7
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７１０

-5		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m国道、
中間画地
近商

(80,300)
b Ｋ０７１０

-56		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
c Ｋ０７１３

-22		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東8.4m市道、
北東3.8m、
角地
２中専
高度地区
(70,200)
d Ｋ０７１３

-28		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.4m市道
、北西6.6m、
角地
商業

(100,400)
e Ｋ０７１６

-7		 浜松市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m市道、
東10.4m、
角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,789 		 100
[  99.5]
107,326 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
120,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,524 		 100
[ 112.3]
109,995 
110,000 
c (　           ) 
114,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
110,221 		 100
[  77.0]
143,144 
143,000 
d (　           ) 
122,121  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
119,038 		 100
[ 104.9]
113,478 
113,000 
e (　           ) 
157,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
129,834 		 100
[ 107.2]
121,114 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



浜松中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,513,711 
689,414 
2,824,297 
2,375,690 
448,607 		 （　0.9752）
437,482 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,510,478 円　　　　（　     77,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   123 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～３階ファミリータイプ各階１戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
2,241 
134,460 		 6.0  806,760 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,440 
86,400 		 2.0  172,800 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,440 
86,400 		 2.0  172,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

307,260 		 1,152,360 
0 
⑨年額支払賃料        307,260 円　×　12ヶ月　＝　       3,687,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,687,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       184,356 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,502,764 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,152,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,513,711 円　　　　（　        28,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,252 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,241 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,500 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,614 円  　　　        3,687,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         689,414 円　（　　　　　　         5,605 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,375,690 円  
（　　　　　        19,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,513,711 円      
②総費用 689,414 円      
③純収益　①－② 2,824,297 円      
④建物等に帰属する純収益 2,375,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 448,607 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 437,482 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,557 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,510,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番２
 0804000499724-0000
2 　浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番４
 0804000499726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番２外
 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ4		 中低層の店舗兼住宅
等が多い駅近くの商
業地域		 西29m市道 水道、ガス、下水 浜松

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の併用住宅が多い遠州鉄道沿線の商業地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は
現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部の外縁に位置する商業地域で、特に浜松駅に比較的近い幹線又は準幹線道路沿いの商業地域
と代替・競争等の関係が強い。需要者の中心は市内の個人事業者又は中小企業等である。繁華性はやや劣るが、遠州鉄
道の最寄り駅に近く、浜松市中心部へのアクセスも良好なため、周辺では高値取引が見られており、地価は上昇傾向で
推移している。市場での中心価格帯は規模や市場参加者の属性等により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域が類似する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益
価格は最有効使用の建物を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、低位に求められた。市場参加者は類似不動産の取引市場の状況を重視して購入の意思決定を行う傾向が強
く、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-22              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    102,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 113,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の正常化に伴い、商業地の需要
は回復傾向で推移している。物価高、建築費
高騰、金利上昇懸念など、今後の動向には注
視を要する。

地域要因に格別の変動はない。遠州鉄道沿線
の商業地域で、用途の多様性が認められる地
域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  -6.7
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７１０

-56

更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b Ｋ０７１７

-29

建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北15m市道、
東12m、西2m、
三方路
商業

(100,500)
c Ｋ０７０２

-59

更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
南東5.8m、
角地
近商

(100,200)
d Ｋ０７０２

-80

更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
西7m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,983  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,524 		 100
[ 104.4]
118,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
96,852  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
120,242 		 100
[ 108.2]
111,129 
111,000 
c (　           ) 
105,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
105,097 		 100
[  94.7]
110,979 
111,000 
d (　           ) 
124,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
122,331 		 100
[ 109.3]
111,922 
112,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    113,000 円／㎡]  



浜松中央 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,499,321 
688,960 
2,810,361 
2,375,690 
434,671 		 （　0.9752）
423,891 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      9,215,022 円　　　　（　     74,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 Ｓ3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   123 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２・３階は住宅（ファミリータイプ、各階１戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
100.0 
60.00 
2,240 
134,400 		 6.0  806,400 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,430 
85,800 		 2.0  171,600 
0.0  0 

 3～ 3		 共同住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,430 
85,800 		 2.0  171,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

306,000 		 1,149,600 
0 
⑨年額支払賃料        306,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,672,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,672,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,488,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,149,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,499,321 円　　　　（　        28,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,500 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,160 円  　　　        3,672,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,000 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,960 円　（　　　　　　         5,601 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 194,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,375,690 円  
（　　　　　        19,315 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,499,321 円      
②総費用 688,960 円      
③純収益　①－② 2,810,361 円      
④建物等に帰属する純収益 2,375,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 434,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 423,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,215,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番２
 0804000499724-0000
2 　浜松市中央区八幡町字五丁目１２５番４
 0804000499726-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考