別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
浜松中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区板屋町１０２番１３外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南10m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ浜松駅北側に広がる中心
商業地域の一角を形成する地
域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ浜松市中心部の商業地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当
分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部の商業地域である。需要者の中心は地元又は県内外の法人事業者、不動産業者等である。当
該地域は浜松駅の北側に位置し、飲食店や雑居ビルが多い繁華街の一角を形成している。経済活動の正常化に伴う人流
や賃貸市場の回復を受けて、中心部では店舗の新規出店や投資物件の高値取引が見られており、地価はやや強含みで推
移している。市場での中心価格帯は規模や市場参加者の属性等により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は浜松市中心部の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格として
規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。建物の想定内容か
らやや低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上から、比準価格を標準
に収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浜松中央 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    255,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の人流や賃貸市場は回復傾向で推移し
、収益物件の投資意欲も堅調である。建築費
高騰や金利上昇懸念から、今後の動向には注
視を要する。

中心商業地域の一角を形成する地域で、人流
の回復等により、店舗の新規出店、テナント
ビルの新規開発が増加している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７０６

-102

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b Ｋ０７０６

-100

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｋ０７０３

-50		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｋ０７０６

-76

貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
e Ｋ０７０６

-98

建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,660  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
307,198 		 100
[ 112.4]
273,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
289,179  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
319,010 		 100
[ 106.9]
298,419 
298,000 
c (　           ) 
151,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
242,935 		 100
[  95.9]
253,321 
253,000 
d (　           ) 
132,960  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
213,791 		 100
[  89.9]
237,810 
238,000 
e (　           ) 
243,057  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
331,530 		 100
[ 121.0]
273,992 
274,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



浜松中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,401,130 
8,268,615 
25,132,515 
21,614,700 
3,517,815 		 （　0.9530）
3,352,478 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     74,499,511 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   396 ㎡     18.2 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所（フロア貸し）、３～５階は住宅（１Ｒタイプ、専有面積約２７㎡、各階８戸）を想定した。 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,630 
686,070 		 6.0  4,116,420 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,570 
555,120 		 6.0  3,330,720 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
270.00 
80.0 
216.00 
2,350 
507,600 		 2.0  1,015,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
78.0 
1,053.00 

2,763,990 		 10,492,740 
0 
⑨年額支払賃料      2,763,990 円　×　12ヶ月　＝　      33,167,880 円 
⑩a共益費（管理費）             164 円／㎡　×　   1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,072,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,240,184 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,938,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,301,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,492,740 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,156 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,401,130 円　　　　（　        84,346 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,819,215 円  　　　       35,240,184　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      380,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,268,615 円　（　　　　　　        20,880 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,614,700 円  
（　　　　　        54,583 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,401,130 円      
②総費用 8,268,615 円      
③純収益　①－② 25,132,515 円      
④建物等に帰属する純収益 21,614,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,517,815 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,352,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,466 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,499,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区板屋町１０２番１３
 0804000044607-0000
2 　浜松市中央区板屋町１０２番１４
 0804000044608-0000
3 　浜松市中央区板屋町１０２番１５
 0804000044609-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
浜松中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区板屋町１０２番１３外
 ②地積
　(㎡)		 396  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
が建ち並ぶ商業地域
 南10m市道 水道、ガス、下水 浜松

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ浜松駅北側に広がる中心
商業地域の一角を形成する地
域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北方

500m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ現状を維持していくものと予測する。客足の回復により出店需要が増え
ていることから、地価はやや強含みに推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中心部に存する商業地域である。需要者は浜松市及びその周辺市町で事業を行う法人、個人、開
発業者等が中心。近隣地域は浜松駅北側に位置する既成の商業地域で、人流の回復により飲食店を中心とする出店需要
が増え、地価は強含みに推移している。中心商業地の取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出せないが、
概ね坪８０万円から坪１００万円程度が一つの目安となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産から得られる収益に着目した理論
的な価格である。標準地は浜松市の中心商業地域に所在するが、賃貸収入に基づく収益性だけでなく、資産保有目的や
将来の成長を期待した投資目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向がある。よって、本件では比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、一般的要因及び周辺地域の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    255,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心商業地の店舗、ホテルの商況は大きく改
善しており、地価は強含みに推移している。



中心商業地域の一角を形成する地域で、客足
の回復により出店需要、投資需要が増えてい
る。


格別の変動要因はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０７１６

-1		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ｋ０７１０

-15		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北20m国道、
東36m、角地
商業

(100,600)
c Ｋ０７０３

-50		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d Ｋ０７０６

-98

建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
317,475  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
282,691 		 100
[ 101.5]
278,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
423,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
408,840 		 100
[  91.4]
447,309 
447,000 
c (　           ) 
151,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
242,935 		 100
[  97.9]
248,146 
248,000 
d (　           ) 
243,057  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
331,530 		 100
[ 121.0]
273,992 
274,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　  +5.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



浜松中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,777,405 
8,362,393 
25,415,012 
21,879,100 
3,535,912 		 （　0.9530）
3,369,724 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     74,882,756 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 270.00 ＲＣ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   396 ㎡     18.2 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・２階は事務所のフロアー貸し、３～５階はワンルームタイプ平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  78.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
70.0 
189.00 
3,580 
676,620 		 6.0  4,059,720 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
270.00 
80.0 
216.00 
2,647 
571,752 		 6.0  3,430,512 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
270.00 
80.0 
216.00 
2,390 
516,240 		 2.0  1,032,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
78.0 
1,053.00 

2,797,092 		 10,587,672 
0 
⑨年額支払賃料      2,797,092 円　×　12ヶ月　＝　      33,565,104 円 
⑩a共益費（管理費）             164 円／㎡　×　   1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,072,304 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 事務所部分について８００円／㎡と査定し、全体有効面積で按分した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,637,408 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,960,057 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,677,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,587,672 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         100,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,777,405 円　　　　（　        85,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,647 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,655,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,850,993 円  　　　       35,637,408　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      380,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,362,393 円　（　　　　　　        21,117 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,879,100 円  
（　　　　　        55,250 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,777,405 円      
②総費用 8,362,393 円      
③純収益　①－② 25,415,012 円      
④建物等に帰属する純収益 21,879,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,535,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,369,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,882,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区板屋町１０２番１３
 0804000044607-0000
2 　浜松市中央区板屋町１０２番１４
 0804000044608-0000
3 　浜松市中央区板屋町１０２番１５
 0804000044609-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考