令和7年1月14日　提出 浜松中央 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -65 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 85,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区初生町１３３６番３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の利便性の良い住宅地 域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境の整った住宅地域としての現状を今後も維持していくものと予測する。利便性の良さと高台志向から住 宅地需要は堅調であり、地価はやや強含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区の北部に所在する台地上の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、高台 志向から圏外からの転入者も多い。近隣地域は戸建住宅を主とし一部に共同住宅も見られる地域で、生活利便性が良い ことから、需要は豊富であり、地価はやや強含みに推移している。土地は１４００万～１９００万円程度、新築の戸建 物件は２９００万～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における現実の取引事例価格から比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、当地域は戸 建住宅が主体の地域で取引は自己使用目的の戸建住宅用地が大半を占めるため、最有効使用及び市場参加者の観点から 収益価格は規範性が乏しいと判断し、試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的 な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,100 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [102.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 85,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の上昇など懸念材料はあるが、中央区 内の利便性の良い住宅地域は需要が堅調。一 方、沿岸部や郊外の集落は総じて需要が乏し い。 郊外部であるが、高台に位置し生活利便性が 良好なため子育て世代を中心に需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％