令和7年1月10日　提出 浜松中央 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -60 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区瓜内町字西川原３６１番７ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が多い既成住宅地域 南西5m市道、背面道 水道、ガス、下水 浜松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅南方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。需給が均衡しており地価については やや弱含みの横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市南部から南東部の住宅地域であり、需要者は市内在住の３０歳代から４０歳代の一次取得者が中心 である。ＪＲ浜松駅に比較的近い地域であるが、近隣地域とその周辺は街路条件が劣る地域も多く、馬込川に近いこと もあって、土地需要は概ね横ばい傾向である。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきが見られるが、単価 としては概ね１坪当たり２０万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に位置する。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性、利便性 が重視され、市場性を重視して価格を決定することが一般的と判断されることから、収益還元法は適用しなかった。以 上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -61               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [121.7] [104.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利傾向が継続する中、企業投資と個人消 費は回復傾向にあり、建築費などの物価上昇 はあるものの、不動産に対する需要は比較的 堅調。 馬込川近くの住宅地域であるが、浜松駅に比 較的近いことから、需給バランスは概ね安定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％