令和7年1月15日　提出 浜松中央 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -56 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ高台 の区画整然とした住 宅地域 東6.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 つるが丘団地内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 9.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧住宅地造成事業により造成された住宅団地であり、特段の変動要因は無く、現状を維持すると予測する。高台 に位置し、比較的閑静な環境であるため、需給バランスは安定的で、地価は横這いで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方の郊外に位置する住宅地域である。需要者は市内に居住、在勤する給与所得者を中心とし た１次取得者である。近隣地域は旧雄踏町北方にて戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地「つるが丘団地」内にあり、一部の画 地は傾斜地のため、造成、擁壁等の工事費用が必要となるが、比較的閑静な環境であり、高台に存し、居住の安全性も 高いことから、需給バランスは安定している。土地は標準的画地と同規模で１，２５０万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする調区内の住宅団地に位置し、不動産取引が行われる場合、その目的は自己利用が大半 を占める。また、本件では同一需給圏内において信頼性を有する取引事例を収集できたため、試算した比準価格は実証 的な価格である。収益還元法は経済合理性を有する収益物件の建築が困難なため、適用しなかった。以上より、本件で は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -66               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [107.9] [102.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金融資本市場の変動等の懸念は あるが、地域経済は好調で、中央区の住宅地 需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調 に推移している。 高台の熟成した住宅団地であり、旧雄踏町中 心部からやや離れているが、住環境は悪くな く、需給は均衡している。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％