令和7年1月15日　提出 浜松中央 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -54 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 8,720,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区神ケ谷町字東４４２１番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道 浜松 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅西方郊外に位置する住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する 。住宅需要及び地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅西方の市街化調整区域に広がる住宅地域で、需要者の中心は居住用で取得する最終需要者である。 建築費が高騰しているものの、区内では利便性の良い私鉄沿線や環境良好な高台地域を中心に住宅需要は堅調である。 一方で、当地域は郊外に位置する集落地域であり、住環境及び生活利便性に劣るため住宅需要は弱く、地価はやや下落 傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、同程度の規模の画地で総額７００～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅、一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的で の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規 範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準 地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -66               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [168.7] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内総人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向 にある。住宅地の取引件数及び新築住宅着工 戸数は概ね安定的に推移している。 地域要因の大きな変動はない。生活利便性に 劣る郊外の住宅地域であり、地価はやや下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％