令和7年1月15日　提出 浜松中央 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -52 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区雄踏町宇布見字領家４９７３番４ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 浜松 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 9.6km 法令 規制 ２中専 (60,180) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧雄踏町中心部の既成住宅地域で、特段の変動要因は見られず、現状を維持すると予測する。当地域は周辺住宅 地との比較において、選好性にやや劣るが、生活利便性は悪くなく、地価は安定的に推移するとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧西区を中心に旧南区西部を含む住宅地域一円である。需要者は旧雄踏町に地縁性のある３０～４０代の 給与所得者を中心とした１次取得者が大半を占める。近隣地域の街並みはやや古く、周辺に整備された大規模住宅地に 比べて選好されにくいが、概ね徒歩圏内に各種利便施設等が見られ、生活利便性は確保されており、需給バランスは概 ね安定している。土地は総額で１，４００万円前後、新築戸建は３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から駐車場の確保が難しく、経済合理的な共同住 宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が多く、ま た同一需給圏内において信頼性を有する取引事例を収集できた。よって本件では比準価格を採用し、一般的要因の動向 にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費高騰や金融資本市場の変動等の懸念は あるが、地域経済は好調で、中央区の住宅地 需要は利便性が良好な地域を中心に概ね堅調 に推移している。 旧雄踏町内の既成住宅地域であり、地縁性が 残ることから、外部からの選好性にやや劣る が、生活利便性は確保されており、需給は概 ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％